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最新資訊
20140410  都心既存辦公室租金上昇
東京都心部商業大樓的租金上昇,預期景氣回復的關係,企業紛紛轉移擴大辦公室,空屋率是4年10個月以來新低。全新商業大樓租金持續上升,現有大樓租金也開始上升。知名商辦仲介公司於10號發表東京都心五區(千代田.中央.港.新宿.涉谷)3月底止的平均空室率為6.70%。都心部商辦供給過剩感變淡讓促使租金上昇。3月底平均1坪租金落在16325円,連續三個月上升。不動產空屋率在5%以下接近滿室的狀況下,租金等等交涉時,屋主較占優勢。目前都心部租金上昇幅度仍小,大部人認為之後還會持續上升。東京都以外的都市圈,大阪、名古屋等等平均租金都下滑,要讓日本全國租金上漲還需要很長一段時間。
20140406
消費稅上漲的第一個周末.汽車販賣業,百貨業等高額商品買賣店鋪到三月為止搶在消費稅上漲前購物民眾非常多,所以增稅後的消費減退顯著.另一方面,家電量販業等等則是比預期會來的好,幾乎沒有什麼差別.遊樂園,電影院等等反而來客數增加,業種不同消費稅上漲後影響差異不同,但沒有預期的一面倒狀況!
20140405
國外觀光客訪日人數急增,此態勢能夠持續多久?若要實現以觀光立國需研究的課題為何?中國知名零售業者,以亞洲旅行者為生意主力的社長羅怡文先生說到日本政府觀光局資料顯示,去年訪日人數超過1千萬人.以訪日觀光客人數超過1千萬為目標的挑戰失敗了非常多次,從失敗從思考原因非常具有象徵性意義.泰國訪日觀光客免除申請簽證等等都是政府努力的成果,但其中效果最大的莫過於日圓貶值!中國的觀光客也增加.跟台灣來的觀光客人數超過200万比起來,中國的觀光客只有130萬人,以中國人口數來看來日數非常少,但以羅先生公司的店鋪情況看來,今年1月的春節訪日中國人為主的銷售額比去年加增3~4倍.雖然日本中國因為列島主權關係,兩國關係不良好,但中國人民以接受以情況,並將政治與本身行動畫分開.日本物價便宜,治安良好,飲食購物皆方便.日本政府2020年的觀光客目標人數訂為2500萬人,此經濟效應將對影響日本全國。
20140403 景況感久睽22年的高水準
日銀1號發表3月全國企業短期經濟觀測調查,調查指出全產業況升高12%,是1991年以後最高水準.
日圓價格修正,消費意願回復,非製造業及中小企業景氣回復,只是4月開始消費稅增加的關係許多企業對未來景氣仍持審慎態度.大企業製造業5期連續改善業況判斷DI是企業對於景氣感覺得良好的減去覺得不良的結果.大企業製造業的調查結果DI為+17比前次調查上升1點.
大企業非製造產業對於景氣回復感則是+24,比前回調查上升4點.許多企業對於此狀況認為是增稅前需求量變大造成景氣感回復.市場預想會有些許下降!
20130402 亞洲區公司吸收合併率最高
日本企業在亞洲地區吸收,合併(M&A)公司率高,2013年度M&A件數比前年增加25%是歷年最高股價及收益例回復的關係,大企業以外的中堅企業M&A率也比以往增加。日本本土因經濟減速,列島問題、及對中國的問題的關係,日本企業將觸角延伸到東南亞,例如東京三菱銀行合併了泰國有名的銀行等等
20130327 消費稅增加輕微影響約3成
日本經濟新聞社22號針對社長100人做問卷調查,增稅前造成需要增加的答案是全體的三分之二。簡單來說認為增稅後對2014年整年業績造成的影響大約是5%左右甚至是沒有影響!認為國內景氣至九月份左右都還會持續升高的人約占55%。各家企業對於增稅後的應對是增加新產品以促買氣,另外也有許多企業認為消費稅增加也不會造成太大影響,所以也不會有特別的應對。1997年3月消費稅從3%增加到5%時大型量販店的販賣額比前年同月比多出14%,增稅後的4月減少了8%。汽車、家電等業績則是長期低靡,最主要原因是不景氣的關係。經營者大多認為此次消費稅增加所可能造成的影響比上次低。有百分55.4%的人認為國內景氣到九月會感覺到改善,到年底12月則有74.3%的人認為寄寄會改善。經濟改善的最主要原因是個人消費力回復。2014年度日本經濟日報公司的營業損益46.6%認為會改善。另外有49.3%的人認為消費稅會增加到10%(預計為明年的10月) ,37.8%的人認為應該看日本經濟狀況變化而做決定,0.7%的人則認為消費稅不應該再漲。3/2的人感覺因為政府強力介入讓經濟有所改善。
20140322 區分物件求過於供
不動產經濟研究所報告指出,首都圈今年二月份販賣的區分物件比起前年減少24.1%,去年春天以來就如不動產公司預期,房價上漲、房貸利率降低等原因,使不動產買賣情況良好,而不動產公司自身擁有的物件數也創下20年來新低,造成產品(不動產)量不足以供給需求量。雖供給不足,但消費者購入意願仍十分強烈。今年二月分販賣的區分物件數2651戶,成交率約80.6%。自從雷曼兄弟後房事低迷,當時物件庫存量也膨脹增加了三分之一。不動產業界對於之後需求恐減少等問題持樂觀態度。4月份開始雖然消費稅增加至8%但房貸減稅也擴大實施中,讓現金不足及中低收入戶有機會能貸款購屋。今年春天各大不動產業者也針對大型物件開始販賣。目前開發中東京灣1420戶超高層物件的預售屋於21日開設,而近半年內將近有9千件要求詳細資料的消費者。大家也非常注意3月以後的動向。19日發表的近畿圈(大阪)2月份販賣戶數減少了21.2%,和首都圈比起來不動產界競爭較激烈。消費者搶在去年年底消費稅增加前爭相購入物件,導致今年3月前購買率下降。
20140320 都心回歸鮮明
東京都內2014公告地價,全用途平均價格比前年多出1.7%。住宅地、商業地:千代田、中央、港區三區的成長有回歸為都心的傾向。因景氣回復關係,高級住宅買氣良好,一部分是搭上奧運的順風車。通勤輕鬆、到各地購物便利!一位在去年夏天,千代田區內高級住宅區『番町』購入超過一億円物件的30歲女性說:非常滿意在此區購入物件,因為此區資產價值下降幾乎是不可能的事。都心內高級物件的人氣升高其中緊鄰皇居的價格最高達2億7千多萬。此物件在去年9月開始販賣,推出後立即搶購一空,申請的人大多為醫生、律師,企業經營者等等高富裕層人士。申請人數達到物件總戶的五倍之多。同一公司這一年間在西麻布、白金、赤坂等地區推出的高級住宅,販賣期間皆比往年短。JR飯田橋前站因為便利性高的關係,富裕層在此區購買物件需求多。今年東京23區全體住宅地價格比前年高出1.8%。不動產調查公司表示,都心便利性高的關係土地價格也比其他地區更快上漲。另外中央區臨海地區部分因奧運關係土地價格上漲。2020年選手村及大會地點在晴海地區,所以目前此區正在進行許多建設及建造大型住宅。不動產公司表示最近每個周末的說明會皆客滿,客群從年輕的夫婦到年長的客人都有,大多數客人都是因為期待奧運位此區帶來完善的整備。此次公告地價除一部分地區外其餘皆上漲,只是即使現在東京都內地價有上漲的情況也無法達到在雷曼兄弟前的土地價格。
20140307 東京大樓協會調查:23區租金上限,下限皆上昇
東京都23區一坪的租金(含管理費)上限在2万6134円比前次調查增加460円,下限在1万6216円比前次調查資增加637円。上限連續3期下限連續5期金額上昇。其中都心5區內的千代田區、新宿區更是大幅上升。依據此報導推測都心5區較新的房子租金昇高,空屋率降低。反觀舊房子則有租金變動不易空屋率增加的情況!
日本經濟新聞 2014年2月27日
標題:因租金有上漲趨勢 多家企業辦公室趁此遷移!景氣復甦帶動房地產,租金方面亦有上漲的趨勢,許多企業趁現在將辦公室遷移到新的地點。耐震大樓、近車站、便利性高…是各企業選擇新辦公室的重要條件。辦公室專營仲介業者表示、關東1都3縣(東京、神奈川、千葉、埼玉)2013年辦公室轉移的件數約有1200件,比較去年增加6%。從可感受到景氣復甦的2012年開始,辦公室轉移契約一直有增加趨勢,去年秋天更是大幅度的增加。各大企業均表示要趁租金還未上漲前將辦公室遷到更佳的地點。三鬼商事(仲介業者)表示:1月底東京都心五區每3.3平方公尺的平均租金為1萬6242日円,雖比高租金時期〈2008年8月〉低了3成左右,但部分大樓的所有者租金正打算往上調整!
2014.2.14 日本経済 住宅型大樓熱賣中
東京首都圈內的大樓型住宅公寓熱賣中。據不動產經濟研究所、本月13日的發表、1月份開始販售戶數、比去年同月增加6.1%約1826戶。去年10月消費增稅特例措施中止後上昇率有漸緩現象。今後也希望實施買房貸款減稅、維持經濟景氣水準不下滑。東京首都圈的販售戶數、已連續9個月持續增加中、增加率雖然10月到11月間下滑2成、但仍比1997年因消費增稅特例措施中止後、而大幅度下滑時稍加穩定。售出簽約率78.6%、 與低靡期相較下上昇70%。住友不動產於本月13日的決算發表中強調、貸款減稅的措施、並沒有在增稅之前感受到買氣有下滑的影響。住友不動產也預備將在東京、晴海及川崎市的武藏小山站周邊進型大型物件的販售計畫。東京建物於2013年12月間 共賣出1920戶、比前期增加近7成。與豐島區役所一體開發的高層住宅公寓於七周內全部售出。相對的近畿地方、1月的販售戶數降低21.4%約只有718戶 。增稅之前也有明顯的波動。埼玉縣1月的販售戶也與去年同月比下降8%、簽約率亦降低六成 。與首都圈相較之下近畿地方購買力低、價格上漲因此消費者減少、而今後近畿地方的需要動向將成為焦點。
20140213 新聞摘要 不動產買賣增加6成
國內期待景氣回復而使房市活絡了起來!2013年日本不動產買賣額比2012年高出約6成,逼近四兆日圓。低利率的原因使資金方便調動,不動產投資信託公司、外資基金公司的需要,使得辦公室、物流設施活絡,預測今年度不動產的買賣額還會增加!根美國調查公司報告顯示,不動產買賣最為活絡的是辦公室(約增加一兆八千萬)。知名不動產公司報告指出,東京都都心五區辦公室空屋率由去年12月統計時的7.3%,比一年半前下降了2.1個百分比。東京地點優的房價也有回復的傾向,投資報酬率的改善最適合投資計畫。投資物流設施的投報率比投資辦公室多出1個百分比。對購買部動產的人來說,REIT的存在感愈來愈高。日本銀行大規模放寬融資條件,促使資金調度更容易,增加了REIT投資易度。不動產証劵化協會報告指出,REIT在2013年資產取得額約2兆2千億左右,比2012年高出2.8倍,創下最高紀錄。Sony、Panasonic在東京都內大樓賣出時,投資家們也是以REIT的方式連合買入。在金融危機時管控投資的外資系基金也再次運轉了起來。香港、中東等國家以REIT的方式買取東京都「軍艦大樓」,買賣金額為1170億円,是去年最大金額的買賣。去年7月時統計三大都市圈(全用途)基準地價,睽違五年地價呈現上升狀態。若不動產投資資金能持續下去,地價也將持續上升。政府的成長戰略以及企業業績回復緩慢的原因造成投資主要的金融產業不穩定,相反的不動產市場可能會逆向向上發展。
20140210 新聞摘要 世界瘋日文
學習日文的人在世界中廣佈,2012年度調查顯示,全世界日文學習者比2009年度增加9.2%,達到399萬人。以前學習日文的國家多分部在東亞洲,現在除了東亞洲外東南亞的人數也大為增加!北美、歐洲則是透過日本的漫畫、動畫、音樂增加了對日文的興趣。若學習日文的人在世界上持續增加,將促成日本企業走向國際化!
日本經濟新聞2013/2/3 閃耀奧林匹克再開發
東京、大阪都心部大型大樓大廈正一步ㄧ步循序建設中!東京灣沿岸預測今後數年將會有1万5千戶左右受到開發建設。2020年東京奧運相關設施,公共交通機關等,皆相繼準備進行大型再開發。住宅區也將更便利!著名總合建設開發公司以港區、中央區、江東區灣岸部為主的開發計畫以完成統籌部分,具體計畫完成案件有1万2千多戶,細節未定部分則超過1万5千多戶。2013年平均房價價格為5557万円,比2012年高出1成左右!奧運時充當選手用的選手村奧運結束後轉為中層民間住宅的統合約有2万戶左右!住友不動產將於晴海選手村附近開發含有大型溫浴設施的大樓2棟,約1450戶。年初開始接受參觀預約,周末時期更是額滿狀態。消費者期待著為舉辦奧運所整備建設的公共設施,進而帶動周圍資產價格的上昇。倫敦舉辦奧運時,選手村附近的住宅價格上昇五成,倫敦全體的住宅價格均上昇。關西今後以大阪為中心預測将開發一萬戶左右,不動產經濟研究所於去年3月底統計2014年以後完成建設的物件,就已有1萬1200戶左右,而辦公大樓部分供過於求因此一部份將改建為住宅型大樓。不動產公司今後也將以都心部的大型大樓為主。據長谷工總合研究所的報告,2013年販賣的住宅物件中20層樓以上的大樓型住宅就佔約20%。 不動產公司亦擔心會不會有供過於求的狀態,目前慎重處理中。
20140121新聞摘要 建設費用上昇連帶影響廣大!
因東日本大地震的影響,復原所需的資源、人事費上昇。再加上景氣復紓,奧運等關係,預期今後還會持續上漲。建築材料價格攀升、工人薪水上漲連帶影響的範圍廣大。日前政府公開招標的工程(縣立兒童醫療中心、中央卸貨買賣築地市場遷移案)都因成本集預算關係而流標。日本政府也針對此問題做出調整招標金額等措施。建設費用、員工薪水上漲,預計將會帶動日本的經濟已及不動已久的不動產價格。
20140128新聞摘要 即使是現在的日本,不停的再開發城市,但跟川崎一樣變化這麼大的地區也非常稀少。
川崎市
中央部武藏小杉車站前100M以上大樓持續建築中,地價上漲程度和最想要居住地區的排名中,川崎市的上昇率全國排名的前幾位。2003年的川崎市,只有一棟超高大型大樓,現在已增加到九棟,預計在2018年時會增加到15棟以上。2003年的川崎市,可利用電車數只有5條線路。目前可利用線路持續增加中。預計在2015年,將會增加到15條線路可以利用。去年春天位於橫濱的不動產公司表示:在東京都23區外圍找房子的客人急速成長,其理由是比都心便宜許多,交通也越來越便捷。已東京急行電鐵武藏小杉站半徑500M內來說,高層住宅大樓的入住人數就已經成長超過2万人!依此情況看來房價還會持續成長!
20140208 七成企業的業績上昇
上市企業的業績上昇力增強中、2014年3月期預測有將近七成企業業績有成長現象。全體的業績比前期成長一成、經常利益(營業額+營業外收益-營業外費用)也增加三成、據2013年4月到12月除了金融業以外的上市企業共463間公司的總結算發表9個月的結算下實績與業績比前年同期高11%、經常利益則增加35%。若再加上還未發表的企業約共1500間預測統計、業績比前期增加10%、 經常利益則增加28%、進入此期後業績快速成長中。比2007年3月增加9%、是2003年3月以來創新高。此期預測鐵鋼業的業績將增加16%、汽車業將增加14%、機械業預測增加 13% 、因日円貶值相對的國際競爭力增強。增加製造業的機會。本田汽車此期的業績曾加22%、未扣稅之前增加54%之高、海外買賣也並非因日円貶值換算日円後使業績增加、實際的販賣台數也增加9%。去年發表的新車也達到銷售目標。而豐田的業績則是過去以來最高。
20140208 日本JLL公司在本月5日公佈了2013年不動產的報告書
去年一年間全世界商業用不動產的投資額約5630億美金、比去年上昇21%、約57兆日圓回昇到07年最佳時期的74%。最為活躍的都市就屬倫敦357億美金、而日本東京由去年的第4名超越巴黎前進到第3名。日本的投資額410億美金約3兆9890億日圓、比去年增加101%。亞洲太平洋地區全體投資額是1270億美金、比07年最佳時期1210億還高。因阿倍政權的實施活躍了東京的市場、以往買賣額高的中國 澳州 新加坡都有連帶的受到影響。2014年市場動向除了維持2013年的順勢、預測一整年的投資額將上昇15%、約增加6500億日元。

 
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