日本房產網
關於我們購屋流程相關費用最近資訊常用詞彙相關法規相關連結
日本房產網
最新資訊

20210621 日本2021年度住宅市場動向調查結果公布

日本國土交通省於4月底公布2021年度住宅市場動向調查的結果,此調查是根據2020年度的數據進行。

調查期間為2019年4月至2020年3月,以搬家、重建、翻修的家戶為對象,區分為訂製住宅、分售住宅、既有住宅、民間租賃住宅、翻修住宅實施調查。此調查自2001年度以來每年實施,這次的調查為第20次。

 在住宅平均購買價格及年收入倍數方面,既有獨棟住宅分別為2,894萬日圓(較上年度上升11.9%)及3.81倍(上升0.22個百分點),購買價格為實施調查以來的歷史新高。訂製住宅則為5,359萬日圓(增加5.3%)及6.67倍(上升0.16個百分點),分售獨棟住宅為3.826萬日圓(下滑0.6%)及5.32倍(下滑0.29個百分點),分售公寓為4,639萬日圓(上升4.0%)及5.28倍(下滑0.31個百分點),既有公寓為2,263萬日圓(下滑17.6)及3.29倍(下滑0.7個百分點)。以既有公寓來看,其購買價格及倍數皆顯著下滑,但其它住宅則大致與上年度相當。 

在住宅的選擇理由方面,購買訂製住宅的家庭以「因為是獨棟」(44.1%)最高。購買分售獨棟住宅的家庭以「因為是新建住宅」(64.4%),購買分售公寓的家庭以「因為住宅的地點環境不錯」(69.4%)最高。至於購買既有獨棟住宅的家庭與購買既有公寓的家庭,則以「因為價格合理」(56.0%、67.1%)最高。住居為民間租賃住宅的家庭亦以「因為房租合理」(54.5%)最高。 

(消息來源:R.E.port)

20210602 東京千代田區內幸町一丁目大規模都市更新計畫公布

NTT都市開發(股)、公共建物股)、日本土地建物(股)、三井不動產股)等10間公司(註)於3月底發表位於東京都千代田區的「內幸町一丁目街區」造鎮共同方針。 

對於由本街區及有樂町一丁目街區所組成的日比谷、內幸町地區,已於2011年時,由東京都、千代田區與當地相關人士制定的「日比谷地區造鎮基本構想」加以規劃。本街區又於2019年國家戰略特別區域會議中被指定為東京都的都市更新計畫。

造鎮方針列舉有:整備大規模廣場;向周邊街區開放的熱鬧街區;藉由整備地下及地上節點以及連接至日比谷公園的道路上方公園等,來創造出車站、街區、公園一體化的徒步者網路;更新都心地區包括電力、通信設施、迎賓機能等重要公共建設。

 計畫用地為千代田區內幸町一丁目1番,佔地約6.5公頃。北地區(約2.4公頃)將建設飯店、宴會廳等的新本館(2036年度完工),以及包含辦公室、商業、酒店式公寓(Service Apartment)等的複合設施(2030年度完工)。中地區約2.2公頃)將建設包含辦公室、商業、飯店、產業支援設施等的複合設施(2029年度完工)。南地區(約1.9公頃)則將建設包含辦公室、商業、飯店、養生設施等的複合設施(2028年度竣工)。

 目前預定於2037年度後完成所有計畫內容。

 註:NTT都市開發(股)、公共建物(股)、第一生命保險(股)、(股)帝國飯店、東京CENTERY(股)、東京電力POWERGRID(股)、日本電信電話(股)、日本土地建物(股)、東日本電信電話(股)、三井不動產(股)。

 (消息來源:SUUMO  JOURNAL) 

20210513 疫情導致無加薪與獎金現象,但公寓大廈人氣仍不減的原因(下)

最近東京首都圈的不動產交易呈現熱絡景象,關鍵在於「後疫情社會」。

 大型REIT實施合併的理由 

 在這種狀況下,若能供應一些改建舊辦公大樓而來的公寓大廈,很可能馬上就賣完,可能也會有投資標的為住宅方面之不動產投資基金整棟包下,然後轉成出租型公寓大廈加以運用。 

 觀察新冠肺炎疫情時的不動產投資信託(REIT)價格變化,可知雖然商業設施與辦公室系的投資基金價格持續低落,但住宅系基金則呈現好業績。從此價格動向可發現後疫情社會的高住宅需求,辦公室系的基金也以合併與更換投資物件,持續新加入此市場。

 三菱地所系的REIT「日本零售商業基金投資法人」與「MCUBS MidCity投資法人」於2021年3月合併。日本零售商業為商業設施專門型REIT,而MidCity則為辦公大樓專門型。因為後疫情時期,須根據狀況變化柔軟組合商業設施、辦公室以及住宅,所以此二不同領域的基金進行合併,成為日本最大的綜合型REIT,市場十分期待今後的新投資組合,兩基金的淨值(相當於一般企業的股價)也急速上漲。

 另一方面,三井不動產則將自家公司擁有的「新宿三井BUILDING」與「GranTokyo Tower(一部分)」賣給集團內的REIT。雖然三井不動產沒有因疫情造成業績惡化,但釋出物件可讓手頭上的資金變多,以備日後事業開拓之用。獲得這些物件的是與三菱地所系基金競爭龍頭寶座的Nippon Building Fund投資法人,此基金想藉由自身規模巨大的優勢,來強化競爭力。

不動產市場的商機無窮  

 不動產動向不僅限上述介紹,自從菅政權決定要積極邁向低碳經濟後,對於不動產的零排放需求也急速增加。知名不動產企業的Hulic除推動擁有大樓之節能化外,還提出希望於2050年前,擁有物件所使用的所有電力皆為再生能源。大和HOUSE等其他建商也表明相同方針,今後的辦公大樓與住宅將會逐漸成為實現低碳經濟的重要一環。此外,因預期今後EV(電動車)會急速普及,關於整備大樓與住宅的充電設備,以及車輛蓄電池跟建築電力系統之相互連接等方面,可期待引進各種新技術與服務。這些都與不動產有所關連,是業界的重大商機。 

 雖然不是甚麼重大新聞,但自2020年下半年開始,有許多大樓被賣給不動產投資基金,這些買進大樓的基金中,有一部份是海外來的,由此可知,對於外國投資者而言,迎向變局的日本不動產市場非常有魅力。 

 與國外相較,日本不動產市場較為封閉,幾乎沒有對外販賣利潤極高的基幹大樓。但因這次的新冠肺炎疫情,使得過去絕對不會釋出的物件一個個公開進入市場;又因日本長年經濟成長低落的影響,造成與國外相較,日本不動產價格非常便宜,外國勢力自然不會放棄這種大好機會,正持續積極搶攻。雖然這可說是一種兩極化現象,但對於未來展望良好的不動產物件之交易,從現在開始才是真正進入賽局吧!

 (消息來源:Business+IT 作者:經濟評論家 加谷珪一 , 信義房屋)

 

20210511 疫情導致無加薪與獎金,但公寓大廈人氣仍不減的原因(上)

最近東京首都圈的不動產交易呈現熱絡景象,關鍵在於「後疫情社會」,雖然目前疫情仍無停歇的跡象,但不動產業界為應對新的產業結構,已開始活動起來。 

雖然遠距工作減少辦公室需求,為什麼不動產市場仍不下跌呢?  

當初新冠肺炎疫情開始擴大時,有很多人預測不動產市場將會崩潰。因採用遠距工作減少辦公室需求以及企業業績惡化,多預期辦公大樓將會出現大量解約潮。此外,媒體也不斷報導因遠距工作變成標準工作型態,導致不須居住在都市,出現搬家到郊外的傾向。  

筆者於新冠肺炎危機剛開始時便已預測,雖然有一部份企業開始將辦公室解約,但首都圈全體不動產市況惡化的可能性不高,目前看來,與筆者的預測幾乎相同。新冠肺炎之所以沒有造成不動產市況惡化的理由,是因為即使疫情打擊經濟,但產業結構也同時因應後疫情社會進行轉換。

 雖然疫情確實增加採用遠距工作的企業,並減少辦公室需求。根據PERSOL綜合研究所調查結果,去年11月時有從事遠距工作的正式員工,比率為24.7%,且此數值跟4月沒有甚麼變化,所以可以推測,在第一次緊急事態宣言時就已轉成遠距工作的員工,應是持續此工作型態。 

 雖然發布第二次緊急事態宣言應會些許拉高遠距工作實施率,但觀察街上人潮,實施率應無大幅上升。考量四分之一的員工已持續遠距工作,所以目前已實施遠距工作的組織,日後應也會積極採用此方法,所以辦公室需求絕對會下降。日前電通集團與愛貝克思等知名企業開始出售總公司大樓,雖然直接的理由是因為此兩公司業績惡化,但因遠距工作降低員工出勤率的現象,也是推動決策的理由。例如富士通已決定即使疫情結束,仍會持續遠距工作,並提出將把辦公室面積減半的方針。

 從以上事例可知,因新冠肺炎疫情導致業績惡化與轉成遠距工作,若僅觀察此現象的話,便會覺得辦公室需求將持續減少。但不動產市場意外地有柔軟性,並不如此單純。

辦公室市場已開始衝撞 

 的確,若僅觀察辦公室需求,說不定會出現某種程度的下降,但很可能可由新建設公寓大廈來填補此下降,使得全體市場保持安定,理由如下所述。

 因為出現空室的大樓業主會調降租金,從競爭力較低的大廈搶奪承租者,所以大規模大樓不會出現空室。承租者會開始衝撞現狀,最後低競爭力的大樓會難以營運。以前即使是低競爭力的大樓,若位於都心地區的話,多不會走到出售的地步,但邁入今年後,大樓買賣開始活絡。也就是說,不動產市場已預測承租者將會衝撞現狀,並暗地進行各種動作。 

 若出售的大樓地點良好,可能會改建為新的辦公大樓,但條件沒那麼好的物件,很可能大多會轉建設成公寓大廈。近年的公寓大廈價格因建築材料價格高漲,已上漲至異常水準,2020年的首都圈新建公寓大廈平均販賣價格更突破6,000萬日圓大關。

 漲到這種程度,已超過一般人可接受的範圍,但坐落便利地點的公寓大廈仍然充滿人氣。原因是望向後疫情社會,消費者也重新檢討人生計畫。

 雖然終身雇用制已逐漸變成時代遺跡,但企業多仍維持依照年齡加薪的年功序列型給薪。不過因為疫情而尋求員工自願離職、暫緩加薪與獎金的企業增加,變成無法期望能依照年齡加薪。既然無法期待持續加薪,那麼在還能貸到住宅貸款時先貸下來的家庭當然會增加。

 另外,因今後年金可能會減少,所以很多家庭可能被迫終生工作。當退休後要被再度雇用時,無法保證可以像現在一樣遠距工作,依狀況可能需要到現場出勤,所以對於未來愈慎重的人,愈不希望自家離工作處很遠。因為疫情使得高便利地區的公寓大廈供給戶數減少,變成爭奪稀少物件的情況,所以即使不景氣價格也沒有下跌。

 (消息來源:Business+IT 作者:經濟評論家 加谷珪一 , 信義房屋)

 

20210510 民眾購買住宅的意願半數以上不受疫情影響
野村不動產URBANnet(股)日前公布第20次「住宅購買意願調查」結果。此調查以該公司不動產資訊網站「nomu.com」會員為對象,以網路問卷的方式實施。調查實施日期為1月15~31日,有效樣本數為2,181件。

在「新冠疫情是否影響你購買住宅的意願?」的問題中,回答「未受影響。仍在持續物色」的比率為53.2%(較上次調查增加2.1個百分點),排名第一。其次依序為「暫時停止評估。先觀望一陣子再說」28.3%(較上次減少1.4個百分點),「因新冠疫情而開始評估」10.0%(較上次調查增加1.1個百分點),「已停止評估」8.5%(較上次調查減少1.8個百分點)。

而在這次調查新增的「新冠疫情對房貸償還情形所造成的影響」中,回答「不覺得受到影響」的比率為58.4%,「未背負房貸」30.0%,「受到影響」10.1%。

至於「你認為現在是購買不動產的好時機嗎?」,回答「是好時機」(5.6%)、「算是好時機」(19.4%)的合計比率為25.0%(較上次調查增加1.0個百分點)。相較之下,回答「不是好時機」的比率則為30.9%(較上次調查減少2.4個百分點)。

認為是好時機的理由,則以「房貸利率低」的69.6%(較上次調查增加5.6個百分點)最高。其次則是「今後不動產價格應該會上揚」的31.7%(較上次調查增加4.5個百分點)。 關於今後的不動產價格,則以回答「覺得不動產價格會上揚」的13.7%(較上次調查增加4.3個百分點)最高。其次依序為「會維持平盤」31.0%(較上次調查增加3.1個百分點),「覺得會下滑」31.6%(較上次調查減少8.2個百分點)。

至於「你認為現在是出售不動產的好時機嗎?」,回答「是好時機」、「算是好時機」的合計比率為55.1%(較上次調查增加6.1個百分點)。其理由為「現在可以期待賣個好價錢」(56.8%,較上次調查增加12.2個百分點)等,預測市場今後將逐漸有利於賣方的人較多。

(消息來源:R.E.port)

20210507  【國內外富裕階級關注京都不動產, 即使疫情影響資金仍不斷流入日本市場】

摘譯自《京都新聞》2021/5/5

即使當前新冠肺炎疫情持續擴大,日本國內外對於京都市內的不動產依然備受矚目,投資熱錢不斷地流入日本不動產市場。儘管京都市中心的地價在疫情燃燒前就因建築熱潮一度高漲,然而對於口袋深的海外投資客來說,日本的地價依然相對便宜。

因為疫情的影響,外國人難以入境日本,然而海外的需求仍持續升溫,越是不能自由進出日本,對日本不動產的關心度就越高。購買日本不動產的海外投資客當中有很多原本就是日本迷。

經濟成長急速的中國正面臨資產泡沫經濟時期,在北京、上海、深圳等地,一平方公尺開價250萬日圓的大樓不在少數,而在京都市內新成屋一平方公尺的售價只要74.7萬日圓。再加上日本治安良好,同屬亞洲文化圈,生活習慣相近,所以可預見疫情減緩後,海外對於日本不動產的需求將會大大的提高。

20210403 受疫情影響2021年日本公告地價6年來首次下跌

日本國土交通省於3月發表了2021年公告地價(日文:公示地価)。在2021年1月1日,日本全國所有用途土地的平均公告地價6年來首次下跌。由於新型冠狀病毒疫情導致日本政府呼籲民眾減少外出、外國旅客驟減、餐飲店和零售店業績減少,全國平均公告地價比去年下跌0.5%。日本三大都會區的公告地價受疫情影響大幅下跌,四大地方核心城市的公告地價得以維持上漲,但漲幅縮小。

根據最新的公告地價,儘管民眾轉向在家工作因而有尋找新住宅的需求,但要恢復土地價格仍高度仰賴於疫情是否能受到控制。

公告地價為國土交通省委請不動產估價師於每年1月1日調查的全國26,000個地點的土地價格,並將土地根據用途分為商業、工業和住宅用地。根據本次調查,全國所有用途土地的平均地價時隔6年來(自2015年以來)首次下跌。其中,住宅用地平均地價比去年下跌0.4%(自2016年以來,時隔5年首次下跌)、商業用地平均地價比去年下跌0.8%(自2014年以來,時隔7年首次下跌)。

疫情造成地價下跌的情況在日本三大都會區(東京、大阪、名古屋)特別明顯。 在三大都會區,所有用途土地的平均地價下跌0.7%、住宅用地的平均地價下跌0.6%、商業用地的平均地價更是下跌1.3%。在地方城市,所有用途土地的平均地價下跌0.3%,住宅用地的平均地價下跌0.3%,商業用地的平均地價則是下跌0.5%,跌幅較小。

商業用地

COVID-19疫情擴大明顯影響了商業用地的公告地價。如上述,2021年全國商業用地平均地價比去年下跌0.8%,與2020年的公告地價形成強烈對比。當時的商業用地公告地價因訪日旅客以及2020東京奧運預期帶來的經濟效應而上漲了3.1%。此外,三大都會區在2021年對於商店和酒店的土地開發需求遽減,商業用地8年來首次下跌(−1.3%)。

大阪都會區的商業用地地價受打擊的情況特別明顯。2020年大阪的商業用地公告地價大漲6.9%,是三大都會區中增長率最高的,然而2021年地價卻大幅下跌(−1.8%),是三大都會區中跌幅最大的。從都道府縣來看,大阪府的商業用地地價比去年下跌2.1%,也是全國47個都道府縣中跌幅最大的。

住宅用地

2021年全國住宅用地的公告地價比去年下跌0.4%,主要是因為新型冠狀病毒疫情造成企業業績低迷、雇用減少以及平均工資減少,企業和家庭對支出採取謹慎態度。但如上述,住宅用地價格的下跌幅度小於商業區域。

「雙居住據點」&「移居」新居住需求增加

由於在家工作和遠程辦公的家庭增加,一些市中心稀有性極高的住宅區以及交通便利的郊外住宅區越來越受到希望擁有居住和工作雙據點(市內和郊區)的家庭歡迎。許多人和家庭開始關注郊區既存的(非新建)中古公寓和別墅住宅。例如,長野縣的輕井澤和白馬村、北海道的俱知安町和北廣島市等都是與2020年相比,地價變動率上漲10%以上的地區。

工業用地

與商業和住宅用地的下跌趨勢相反,2021年全國工業用地地價平均上漲了0.8%,為連續六年上漲。隨著民眾被要求自我約束減少外出,在家上網購物的需求約來約高,用作倉儲物流空間的工業用地需求也隨之增加。例如,有許多物流中心的千葉縣松戶市和福岡縣筑紫野市的土地價格上漲率都超過10%以上。

地方城市

札幌市、仙台市、廣島市和福岡市等四大地方核心城市的公告地價在今年得以維持穩定但小幅度的上漲。隨著人口增加帶動都市再開發建案陸續興建,所有用途土地的公告地價在今年全數呈現正增長(+ 2.9%)。然而,扣除上述四大城市,因人口減少和COVID-19疫情影響,地方城市整體的所有用途土地的公告地價仍下跌了0.3%。

整體趨勢

2021年的公告地價徹底反映了新型冠狀病毒的影響,2020年因東京奧運預期經濟效應而飆升的地價突然大跌的結果顯而易見。特別是旅館和餐館集中的城市商業區更是因入境旅客驟減使得土地價格劇降。

隨著越來越多公司轉變為遠程辦公,東京市中心的辦公室空租率今後預計將持續上升。住宅用地的地價也可能會隨著長期無法趨緩的疫情而更加嚴峻。作為物業業主,重新審視目標租客、與周邊競爭物件做出區別(例如建築設備升級、使現有租客願意長期居住)等,或許才是能在疫情中遠離虧損的方法。


20210329  首都圈、近畿圈公寓大廈市場,看準新冠疫情趨於平緩,需求可能會在年內回歸都心部
在新型冠狀病毒疫情不見止息的情況下,對於住宅及不動產業所造成的影響依然有限,或者應該說,並未受到那麼嚴重的影響。

餐飲服務產業、飯店旅館等住宿產業因緊急事態宣言受到直擊,收益劇減;然而,在分拆讓售住宅方面,郊區一戶建因可避開大都市的密集住宅而人氣提升,而從去年下半年開始,以都市為主的分拆讓售公寓大廈,銷售狀況亦迅速恢復正常,新屋和中古屋也可說是穩定發展,銷售價格與簽約價格皆維持高水平。

2021年剛過新年,政府旋即頒布第二次緊急事態宣言,而後更延長至3月7日,國內景氣的惡化令人擔憂的狀況下,我們針對首都圈、近畿圈的分拆讓售公寓大廈市場進行了評估預測。 依據不動產經濟研究所的發表指出,2020年首都圈公寓大廈的新屋供給數量為2萬7,228戶,比前一年減少12.8%。

去年春天政府發布緊急事態宣言呼籲業者暫停營業,致使4月及5月營業活動實質停止,因此產生影響。雖然下半年有拉回,但供給量仍打破1992年以來的3萬戶新低。另一方面,平均價格為6,035萬日圓(相較去年上升1.7%),創下1990年泡沫時期以來突破6,000萬日圓的紀錄。東京23區內則平均價格為7,712萬日圓。億萬級公寓大廈供給了1,818戶(相較去年減少2.6%),億萬級公寓大廈過去供給最多的一年是在1990年,總共供給3,097戶。2020年的最高售價為「Proud 代官山 Front」的6億9000萬日圓,該建案的事業主是野村不動產。 觀察近畿圈的情況,去年1~12月的總供給戶數為1萬5195戶(相較去年減少15.8%),雖然供給也同樣減少,但每戶平均價格為4,181萬日圓(相較去年上升8.1%),後勢看漲,目前已連續三年上升,若以每平方公尺的平均價格來看,已連續八年上升。 關於2021年的供給預測,同研究所預估首都圈、近畿圈皆會增加,估計首都圈會有3萬2000戶,近畿圈會有1萬8000戶。

依不動產調查公司東京KANTEI的調查,2020年首都圈的供給統計因包含套房公寓,所以供給戶數,比不動產經濟研究所的數據更多,是3萬6535戶,但相較去年減少14.5%,就整體降幅來看兩家公司的數據幾乎差不多,供給數已跌到2009年金融海嘯事件發生不久後的低水平。 不過,即使如此首都圈的新屋價格仍高於泡沫經濟期,2020年1~12月的平均價格超過6,000萬日圓,這是因為穩固的住房需求集中供給於東京等擁有一定人口規模的都市。1990年泡沫時期,當時除了東京以外,連千葉、埼玉、神奈川等周邊區域皆出現大量供給。 中古公寓大廈看漲 過去八年內價格上升44.5% 價格居高不下的情況不僅限於新屋,同時也連帶影響中古公寓大廈。新屋供給這幾年受到抑制的關係,中古屋的成約件數以彌補新屋不足的形式正向上成長。 據東日本不動產流通機構(REINS)指出,首都圈2020年1~12月的中古公寓大廈,與新屋供給一樣受到去年春天政府呼籲休業的影響,成約件數睽違兩年低於前一年度,減少至3萬5,825件(相較去年減少6.0%)。

但特別的是,價格區間落在5,000萬日圓以上的成約件數與佔比皆有所擴大。平均成約價格連續五年上漲,每平方公尺單價在這八年內達到驚人的上升率44.5%。 依前面提及東京KANTEI的調查,近畿圈的年平均價格為2,454萬日圓,較前一年上升5.3%,大阪市則是3,406萬日圓(相較去年上升4.1%),上升率超過東京23區的3.6%。23區的價格為5,766萬日圓。但是他們也指出,受到新冠疫情影響,國與國之間的往來受阻,來日觀光客經濟效果減退,投資需求的消退感可能會自下半期開始出現。 隨著價格上升,出租分拆讓售公寓大廈時,租金也隨著提高。根據同公司的調查,2020年1~12月的首都圈平均租金,每平方公尺首度突破3,000日圓大關,比2019年上升6.8%。東京都平均為3,661日圓(同上升5.2%),連續三年維持5%左右的上升率,東京23區為3,831日圓。 消費者購買力的差距 在房屋業界也產生分裂的鴻溝 不過,因新冠疫情導致個人收入銳減的人與未受影響的人,兩者間的差距急速擴大。內閣府2月15日公布的2020年10~12月實質GDP,連續兩個季度呈現正成長。然而,緊急事態的二度宣言及延長消息,可能讓2021年1~3月季度再次呈現負成長。

新屋動工件數預計將反映出新冠疫情的影響,2020年度的件數呈現減少趨勢。2021年度延續民眾在家時間增加的社會情勢,大家追求住宅舒適性的想法增強,支撐分拆讓售住宅的建設需求穩固發展,但尚未達到新冠疫情之前的水準,回復緩慢。 依據總務省1月29日發表的勞動力調查顯示,2020年12月的完全失業率為2.9%,與上個月相較呈現持平。雇用者數則連續九個月減少。日生基礎研究所指出,經濟活動尚未恢復水準,卻勉強以雇用援助款維持雇用,將導致新員工的雇用受到抑制。景氣雖已觸底,但失業率有可能再次攀升。

厚生勞動省1月29日所發表的有效求人倍率,自上個月起即呈現持平發展。 買得起不動產的人和買不起的人,兩者間的差距因為新冠疫情更為加深。雖然不是分拆讓售公寓大廈,但觀察東急住宅租賃株式會社等在東京、中目黑開發的低樓層高級租賃住宅,即可窺探這樣的分裂社會。該高級租賃住宅結合小型辦公室和店舖,在共用設施部分設置能配合在家辦公的空間。房租最高的住戶每月接近60萬日圓,出租合約從高階住戶等高價位開始逐間成約。

總戶數70戶之中有八成在一月完工前就有入居申請。這些租客的平均年收超過2,000萬日圓,占入居申請者的四成左右。 在家辦公的滲透度有限 新冠疫情一旦走向尾聲 大都市即可望恢復榮景 住宅・不動產公司認為,聚焦至具有購屋慾望的消費者特徵,將會是今後事業策略的關鍵。不過,其中目前最難以預測的是,遠距工作是否會真正變成常態。當前因為在家辦公的關係,願意選擇位於郊區比都市便宜、便於在家工作的寬敞一戶建或公寓大廈,而非住都心的論調正在展開。 然而,依照大東建託在1月27日發表的「因新型冠狀病毒產生的意識變化調查(第三次)」,「4月起在家辦公的落實率」是21.2%,相較於2020年9月的第2回調查降低5.1%。

「在家辦公渴望度」(36.2%)也有所減少,透露出只有一部分工作特性的人實行在家工作的實際狀況。雖然以「考慮遷居鄉下」(10.0%)與「考慮遷居都市」(6.9%)的比率來說,鄉下派較多,但也可以發現,將住處遷往郊外的情況,使都心派和郊外派的差距正在縮小。 受到新型冠狀病毒疫情影響,聚焦觀察今後建商的住宅供給地點是否會與過去的意向漸漸偏離,可以發現目前住家鄰近職場且鄰近車站的重點不變。公寓大廈要在步行8分鐘內,一戶建則是步行15分鐘以內為主。公寓大廈離車站越近越好的價值觀不受影響。即使假設新冠疫情導致郊外意向變強,仍舊可以肯定新屋供給將集中在郊外的主要車站周邊。 如前述所言,都心等大都市的住宅需求仍相當旺盛。如果今後疫情透過疫苗接種等而趨緩,使得回到辦公室上班,到街上購物等消費行動變得頻繁,那麼居住在都心會再次被重視,在低利率的加持之下,富裕層的投資需求加溫,首都圈移往東京、近畿圈移往大阪的回歸都心趨勢,可能在今年內再度活絡起來。 出處 信義日本實態。


20210322  東京房子漲不停, 是甚麼人在買?
今天,日本著名的“不動產經濟研究所”公佈了最新數據報告:《首都圈公寓市場動向 2021年2月報》,在這份報告中,有幾組數據還是頗出人意料的。 在東京一都三縣,2月新發售的公寓有2243室,同比前年2月增長了50.7%,環比1月上漲了69.3%。也就是說市場上的房源開始快速增加。
但更令人吃驚的是,這些房子賣得非常快,2月份首都圈的新房契約率竟然高達76%,這個數據是兩年來第二高。如果只統計東京都23區的契約率,則已經到達了80.9%的高度,幾乎是新出的公寓房源,每五套中就有四套當月賣掉。
那麼,賣得這麼快,是因為房子便宜嗎?

也不是,相反,首都圈的單套房價已經幾乎漲到了1990年的水平—— 這是國土交通省公佈的“住宅建設費用情況”,其中公寓價格(マンション価格)也是由“不動產經濟研究所”統計的。 可以發現,象徵著公寓價格的虛線,在1990年(即平成2年)達到了最高值,其價格指數為400.2(以畫面最左邊的昭和50年、1975年為100進行比較),而畫面最右端的2019年(令和1年),這個指數已經到達了390.8,差距只有10%。
而就在前兩天,“不動產經濟研究所”公佈了另一份報告《全國公寓市場動向2020年版》中,明確指出2020年首都圈的新建公寓平均價格已經達到了6083萬日元。 這是什麼水平呢? 1990年首都圈新公寓的平均價格也不過是6123萬日元,2020年是30年來,東京一都三縣公寓平均價格第二次突破6000萬日元……
當然,這也不是說現在東京房價有多貴,因為1990年日本的不動產泡沫之厲害,是單位面積房價貴,2020年首都圈房價高​​,是因為現在的房子麵積更大了。 雖然房價在21世紀初度過低谷後開始上漲,但單價距離1990年的泡沫高峰還有相當大差距。
但東京房價這樣一路漲,賣得還這麼快,都是什麼人在買房子呢?

正好,前兩天Recurit公司(旗下擁有日本最大房源網站suumo)公佈了《2020年首都圈新建公寓契約者動向調查》,揭示了一些日本首都圈買房者的群體畫像——" 2020年,在日本首都圈買房的人,平均年齡37.7歲,主要年齡層集中在30~34歲。
38.7%的買房家庭都有孩子,只有夫妻二人的家庭佔35.6%,但出人意外的是,竟然有14.4%的買房者,是單親家庭。 (單親爸爸佔5.8%,單親媽媽佔8.6%)這與日本對單親家庭的各種支援恐怕密不可分。
下一個重要趨勢是,2020年已婚買房者中,72%是夫妻雙方共同工作的。這也是自2001年開始這項調查以來的最高值(相信恐怕也是日本歷史上的最高值)。這也從側面說明了,現在日本女性在職場和家庭的存在感都在顯著增加。
這些買房者的收入如何呢?以家庭計算,平均年收入為985萬日元。 (約合256.3萬台幣 or 58.7萬人民幣),其中佔比最高的是年收1200萬以上的家庭,佔20.5%(約合312.3萬台幣 or 人民幣71.5萬)。
平均家庭年收入為741萬日元,約合192萬台幣 or 44.2萬人民幣。
首都圈2020年購買新建公寓的平均價格我們已經知道,是6083萬日元(約合1583.4萬台幣 or 362.9萬人民幣),那這些房子有多大呢?

平均67.3平米,最常見的面積範圍為70~75平米。鑑於日本房子無公攤,陽台不算面積,動線設計極為良好,戶型浪費少,而且提前預裝了廚房衛生間及收納,所以保守估計,日本面積67平米的房間,相當於台灣 23.3 坪左右。
23.3 坪,1583.4萬台幣,約合68萬台幣一坪。可以在日本首都圈買到一套新建公寓樓。這個價格怎麼衡量,可能每個人內心都有筆賬。
(注意不要拿其它國家和城市的二手房價隨意比較,沒有可比性)
接下來又是很多人關心的數據,這些人買房的錢都是從哪來的——

2020年,日本首都圈購房者的首付金比例只有17.9%,是2001年調查開始以來最低的首付比例。
而且更刺激人的是,這些買房的人中,有16%的首付是0!有25.9%的首付不到5%,有12.6%的首付不到10%,有10.1%的首付不到15%……
因此,這些購房者貸款的數額自然也水漲船高—— 平均房貸4864萬日元。也是2005年統計以來最高值。而且有43.5%的人貸款在5000萬日元以上,27.4%的人貸款在4000萬日元以上。 可能又會有人問,藉這麼多錢,那還利息得還多少啊。
這是日本最新的住宅貸款利息數據——

以貸款4864萬日元,變動金利0.38%,借款35年計算。最後實際還款總額為5195萬日元。多還貸款部分只有331萬日元(約合19.7萬人民幣)。再想想那16%首付只有0日元的購房者…… 這正是日本人這麼有底氣買房、首都圈公寓快速賣掉的重要原因。 資料提供 纵横日本, 解碼日本

 

20201117  新冠疫情之下的公寓大廈市場 富裕階層與投資家展現存在感
新型冠狀病毒是否造成不動產市場出現結構上的變化?為了避免人口密集,需求從都心轉移至郊區,房價是否如同向外擴散的甜甜圈,開始往郊區的方向上漲?頒布 緊急事態宣言之後,不動產交易在4月~6月凍結,價格將暴跌等等,市場飄盪著各種不安。因為經濟活動的停滯不前,可能導致不動產需求急速下降,一時間市場 飄盪著不動產價格可能會下跌的氣息。不過,只要看看當下的情況,就會發現事實不然。房價仍以高水位發展,尤其是中古公寓大廈的成交合約數正在穩定增加,新 建公寓大廈的供給戶數也逐步回復。新型冠狀病毒的世界大流行,也就是所謂的傳染高峰,雖然仍不見終止的跡象,但是對於不動產的需求,就像潛伏在地底下的岩 漿正在流動。

供給分布區域幾乎與新冠疫情前相同 

新型冠狀病毒確實造成了影響,新建公寓大廈的供給戶數驟減,中古公寓大廈的成交數也略微下滑。根據不動產經濟研究所的調查,首都圈新建公寓大廈的供給戶 數,截至9月為止的上半期,創下低於一萬戶的有史以來最低水準。 

政府於4月7日對部分都、府、縣發布緊急事態宣言後,於同月16日將範圍擴展至全國。勸告店家暫停營業、要求民眾避免外出,實際上,因此導致分拆讓售住宅 的營業活動出現困境。公寓大廈展示中心和樣品屋被迫關閉,直到5月25日緊急事態宣言解除前都無法提供供給的情況反映在上半期的數字上。主要地產開發商暫 緩取得東京都心部高價公寓大廈的用地,全力觀察價格動向。 

不過,不動產調查公司東京KANTEI分析指出:「後來7~9月的供給戶數恢復到往年八成。都心高價物件的國內需求已經回穩。」 

觀察中古公寓大廈的情況,雖然4~6月的供給狀況減少約兩成,但7~9月就回到一般水準,恢復速度比新屋來得快。依同公司調查的行政區供給戶數分布顯示, 到6月為止的這三個月期間,供給超過300戶中古公寓大廈的行政區,若除去東京都23區,就只有埼玉縣川口市和千葉縣船橋市,但並未陷入供給地點極度受限 的情況。7~9月已接近疫情之前的水準,東京都23區的中古供給分布正在回到原本水準。 

另一方面,新建獨棟木造住宅呈現不同於公寓大廈的情況。4~6月供給戶數增加,7~9月減少。就因新冠疫情而避免密集的行動來看,可以推測獨棟木造住宅受 到歡迎。比方說,東京的八王子市和町田市,神奈川縣的相模原市南區、中央區、藤澤市,埼玉縣的川越市和所澤市等郊區的供給都增加了。只不過,到了7~9 月,即使是過去都是以獨棟木造住宅為主的郊區,4~6月時的氣勢也走下坡了,這可能是4~6月一口氣供給過多的反彈。

東京都23區的新屋、中古屋、每坪200萬日圓~300萬日圓以上的市場 

根據同公司的調查,不只是住宅的供給戶數分布情況,物件價格也幾乎回到疫情之前。換言之,都心區和主要都市區域的價格較高,越往郊區越便宜的現象並未改 變。雖然因為疫情使得郊區受到關注,但是就資產價值的面來看,郊區的物件價格似乎並沒有上漲。 

根據不動產經濟研究所,新建公寓大廈的1~9月平均價格為6,085萬日圓(相較去年同期上升1.3%),至於中古公寓大廈,若觀察東日本不動產流通機構 (REINS)的7~9月期,平均為3,656萬日圓,比去年同期上升5.8%。可以看出即使遇到新冠疫情,價格仍穩定維持高水準的特徵。 

觀察東京都23區的情況,新建公寓大廈的1~3月平均坪單價,除了足立區、北區、板橋區、江戶川區外,都有300萬日圓以上,周圍區域則每坪超過200萬 日圓。4~6月、7~9月也幾乎是同樣的傾向。至於東京都23區以外,東急田園都市線沿線的橫濱市青葉區、京濱東北線沿線的神奈川縣川崎市川崎區、武藏小 杉車站所在的中原區也都有300萬日圓以上。 

觀察中古公寓大廈的情況,1~3月的東京都23區,除了練馬區、板橋區、足立區、葛飾區、江戶川區,每坪都有200萬日圓以上。東京都都內,23區以外的 武藏野市、三鷹市、國分寺市也都超過200萬日元。「在緊急事態宣言期間的4~6月,市場上仍維持不變的價格,所以並未有巨大的變動。」(東京 KANTEI)。關於每坪單價的分布狀況,目前幾乎回到1~3月的狀態,今後的價格走向也感覺不到下跌的趨勢。 

透過這樣的市場景況,公寓大廈市場無論是新成屋或中古屋,即使期待接下來進入下修的局面,但是研判價格不會如預期般下滑的看法也越來越多。

另一方面,新建獨棟木造住宅的價格,進展到接近中古公寓大廈每坪單價的水準,7~9月 都市部的價格稍稍下跌,但獨棟木造住宅的供給狀態仍維持積極傾向,郊區的每坪價格也不見上升或下降。

政府、執政黨強化支撐購屋需求的政策 

即使面臨這樣的疫情考驗,就現況來看,住宅市場並未出現崩盤的狀況。為了維持這樣的趨勢,政府、執政黨強化支撐購屋需求的制度,利用扣除房貸餘額的稅金減 免措施為市場加持。所謂扣除房貸餘額的減免措施,是指從每年年終時依照部分房貸餘額減免所得稅和住民稅稅金的機制。去年10月,消費稅從8%調昇至10% 時,制定了特別措施,針對今年12月底前完成遷入手續的民眾,將原定減稅期間延長3年,總共可接受13年的房屋貸款減免,但目前已經決定受新冠病毒的影 響,符合一定條件的民眾,在2021年12月底前完成遷入手續也可接受減免。住宅業界團體希望能延長兩年至2022年12月底,預計將在12月決定 2021年度執政黨稅制修正大綱時提出具體方案。 

不動產業的主要企業也展現樂觀的態度。在住宅、不動產專門報導的週刊住宅上,刊載了野村不動產董事專務執行役員住宅事業本部長松尾大作的看法:「雖然新冠 疫情延燒,但銷售狀況良好,需求穩健,今後對於住宅事業來說,依然會往好的方向發展。」。關於理由,除了雙薪家庭增加以及低利率的持續外,還有受到疫情影 響,讓想追求更好住宅環境的租屋族,轉移到分拆讓售公寓大廈。簽約件數和樣品屋來客數目前都是增加的趨勢。

日銀在11月4日發表了9月實施的金融政策決定會議的議事要旨,其中政策委員認為,雖然國內景氣因新冠疫情導致狀態嚴峻,但是目前經濟活動正逐步重新展 開,漸漸好轉。且有部分委員認為4~6月時景氣已經觸底。雖然有人擔心消費的恢復速度緩慢,但也有人認為,每人十萬日圓的特別定額給付金和企業的資金周轉 支援等使情況不再惡化。

未來的市場,景氣是否真正已經觸底,將是關鍵。不過,減低購買物件的難度也將是一大重點。根據前述東京KANTEI計算「公寓大廈價格為年收入幾倍」所得 的結果,最近2019年的新屋是全國平均8.19倍,倍率最高的東京都是13.26倍。屋齡10年的中古屋則是全國平均5.52倍,東京都則是來到 10.96倍,突破了10倍。2020年不少人因疫情導致個人所得減少,若物件價格處於高水準,推估年收倍率將會更加擴大。不動產市場似乎會成為富裕階層 和投資家等存在感高於以往的市場。

由信義房屋提供及轉發

20200915  2020年日本都市評價發表
2020年新型冠狀病毒對日本社會造成巨大影響,東京奧運及殘奧均延後一年舉辦。為了防止疫情擴散,政府呼籲民眾留在家中,節制外出、加上居家辦公普及化等等,使社會經濟活動產生變化。未來幾年,恐將持續難以進行人與人之間的頻繁交流或國際間的往來互動的困境。目前日本藉由訪日遊客(外籍遊客)的大幅增加活化經濟,尤其是訪日的消費金流提升了商業設施收益性,商業用地也不斷攀升,如今情況一變,都市競爭力評比似乎會產生變化。都市競爭力的變化,也會對住宅及不動產的需求帶來影響。在這樣的環境之下,發布了都市評比。 

森紀念財團城市策略研究所在9月3日發表今年第三次的「日本城市特性評比」。根據本次評比,京都獲得最佳城市評比,且已連續三年綜合評比奪冠,而排名第二的是大阪市,第三名則是福岡市。大阪市首次躋身第二名。 

評比報告為針對日本國內109個城市的經濟力和適合居住程度等等,進行評分後得到的結果。透過「經濟/商業」、「研究/開發」、「文化/交流」、「生活/居住」、「環境」、「交通/移動便捷性」六大領域及83項指標進行評比,第四名至第十名的排序依次為橫濱市、名古屋市、神戶市、仙台市、金澤市、札幌市、松本市。 

由前三名的城市來看,京都市得到好評的是「文化/交流」與「研究/開發」項目,尤其是「文化/交流」的評價,更榮獲109個城市之中的榜首,觀光景點數量、文化財指定件數、景觀社區營建等「硬體資源」的評比格外優異;大阪市的良好商業環境頗受好評,其經濟規模大小及新規商用不動產的供給面積大小最具代表性,此外,在「生活/居住」的領域上也取得不錯的成績。 

排名第三的福岡市,在「經濟/商業」與「交通/地理位置」的部分得到頗高評價,與其他城市不同,福岡市值得一提的是除了前述兩大層面之外,在「文化/交流」、「研究/開發」、「生活/居住」的領域上評價也很高,目前被認定為持續成長的均衡型城市。排名第八的金澤市(石川縣)作為「易於居住兼具文化培育力的城下町」,評比仍然有所提升。至於落在前十名榜外的出雲市(島根縣)立川市(東京都)、安城市(愛知縣)亦頗受矚目。而熊本市由於改善了原本較差的環境,自前一年度的第22名躍升到第16名。 

此外,這次新列出具有魅力的城市,例如第42名的安城市(愛知縣)、第29名的立川市(東京)、第49名的出雲市(島根縣)。

新冠疫情影響前的都市評比 

除了上述全國109個城市之外,森紀念財團同樣針對東京23區做出評比。根據評比,都區部評價第一名是千代田區,第二名是港區,第三名是中央區,前三名的名次一如過往。尤其千代田區在「經濟」、「生活/居住」、「交通/地理位置」的領域上,皆獲得23區之中最高的評價,而在「文化交流」的領域上,飯店等高級住宿設施客房數、活動中心、國際會議、展覽舉辦件數等指標皆達到高水準。 

第二名的港區,被評比為以經濟及文化為中心發展的均衡型都市,在「經濟/商業」、「文化/交流」的領域上頗具傑出的實力,且在「研究開發」及「適合居住程度」的表現也持續在提升。第三名的中央區可說是「交通便利性與居住環境十分良好,氣氛活絡的城市」,尤其在環境層面上,是都心三區之中評價最高的一區,電動車(EV)充電站的多寡及水岸的充足程度皆得到很高的分數,雖是都心卻具備便利性,並且擁有自然環境的宜居城市。 

只不過,此等調查並未反映出新型冠狀病毒疫情的影響,關於這點,參與評比製作的明治大學榮譽教授市川宏雄表示:「訪客人口較多的城市,新冠病毒的影響甚劇,這次考量新冠疫情影響下的試算顯示,可能會有不少民眾從城市轉移到郊外。」今後各個城市要必須依據各自的特性下功夫才能留下現有居民。 

此外,有鑑於新冠病毒的影響,無論任何城市,經濟方面都會有一定的惡化,而訪日遊客量要從減少的情況恢復原有盛況,恐怕還需要好些年。來自海外的交流有所減少,因此估計國際會議的舉辦次數也會隨之降低。由於工作型態的改革演進,柔軟的工作型式應運而生,工作地點也將變得更加多樣化。 

因此預測109個城市前七名(京都、大阪、福岡、橫濱、名古屋、神戶、仙台)和東京23區前六名(千代田、港區、中央、新宿、澀谷、文京)的綜合排名分數會下降,相對來說,其他城市或多數地區的分數會稍微提升。不過,目前的排名順序變動不至於太大,但國內外訪客人口眾多,往來密集的東京和近畿圈的城市,在「文化/交流」領域上會受到強烈衝擊。 

另外,人們轉移到地方、郊外的趨勢增強,可能使都市圈的二氧化碳(CO2)減少,交通量降低,稍稍緩和市中心的擁擠交通。

智慧城市的進展為主要關鍵 

基於上述情況,市川榮譽教授強調,為了提升全國地方城鎮的魅力,而不僅限於東京和大阪,智慧城市的實踐相當重要。智慧城市是透過活用人工智能(AI)和大數據等數位技術的都市建造,創造無現金支付、引進自動駕駛車、行政手續IT化等的數位社會。 

在人口減少的情況下,應該如何有效率地打造適合居住的城市。由於新冠疫情的影響,遠距辦公瞬間受到關注,使得人口集中於東京一處的情況得到緩解,並促進使地方活化,使地方城鎮出現商業良機。若能藉由視訊等方式實現遠距辦公的商業環境、教育環境、遠距診療等等,或許就能開啟嶄新的社會。 

然而,「以日本的狀況來說,開展新事物之際,改革規範總是跟不上腳步。因為目前也沒有朝著智慧城市前進,故不會對城市評比帶來影響」。新冠疫情影響下,暴露出發展智慧城市不可或缺的數位公共建設整備的延宕。自民黨表示有意籌組「地方創生.未來城市推動議員聯盟」,支持自治團體。 

今後的焦點將著重於新冠肺炎平息後的城市建設,期望京都和大阪等以「文化/交流」為強項的城市,繼續以此為核心,讓城市競爭力更上一層樓。都市圈的中堅份子,包括具備均衡實力的福岡、橫濱、名古屋、神戶、仙台,還有這次分數減少的札幌和廣島,皆必須即早對新的工作型態採取柔軟的因應對策,打造足以超越其他城市的城市建設。 

至於東京23區,針對彈性工作型態的增加所產生的工作地點多樣化等新需求採取對策,將是一大關鍵,希望能創造緊密且舒適的聚集地,擁有更勝以住、能量充沛的城市建設。

由信義房屋提供及轉發

20200817 2020年上半年公寓大廈市場分析
新冠病毒疫情不斷擴大。日本國內自1月16日發現首例確診者後,包含郵輪乘客在內,累計確診者已於8月3日超過4萬人。確診人數增加的速度急速上升。而第二波疫情來襲加深了日本未來經濟的不可預測度。但目前由於世界各國推動擴大內需措施,使得市場中充斥大量資金,尋找停泊處的資金流入股票市場,使股價維持在高水準。在日本,負利率成為常態化,再加上新冠疫情衝擊,近期很難有解除負利率或提升利率的可能。觀察不動產市場,可從最近的各種數據發現,原本部分市場預期物件價格可能會因新冠疫情而急速下跌,但實際上意外地維持高水準,甚至出現上漲的情形。這狀況代表著什麼呢?新冠疫情導致不動產市場崩跌的疑慮不過是杞人憂天?這是可以在日本不動產市場繼續買進的訊號嗎? 

內閣府於8月3日發表了2020年1~3月期實質GDP(國內生產總值)的再修正值。根據該發表的內容,相較於前期降低0.6%(年率換算降低2.2%),連續兩季呈負成長。宣布緊急狀況後,因勸告休業與節制外出使經濟活動停滯,民間智庫預測4~6月期的年率將減少27.0%,可能成為二戰後最大的衰退。而內閣府預定將於本月17日公布4~6月期的GDP速報値。若真如預測,那麼將會創下超越次貸危機時,2009年1~3月期年率降低17.8%的下跌紀錄。餐飲、服務業遭受直接打擊,個人消費低迷正對企業的收益造成負面影響。 

訪日需求消失造成巨大的打擊。根據統計,國內個人消費的低迷與外國觀光客的消失,讓百貨公司的營業額急遽下降。4大主要百貨公司於8月3日發表了業績動向。根據該發表,7月現有店面營業額相較於去年同月減少幅度達10~20%以上。上述的營業額減少若起因於勸告休業與節制外出,則應該能在一定時間後恢復。但如果公司員工的薪資所得因企業業績低迷而減少,那麼恢復的預期可能就無法如此樂觀。 

根據經團連公布的大型企業2020年春鬥妥協結果的最終統計,合併計算定期調薪與基礎薪資調漲的月薪上升率為2.12%(去年為2.43%),連續7年超過2%,但調漲幅度為歷年最低。第1季結算出現大幅赤字的企業很多,日後可能也會影響到獎金金額。預估2021年的春鬥將面臨更嚴峻的局面。

2月出現急售波動,目前進入觀望期 

目前的經濟情勢仍需要密切關注。但住宅、不動產市場已經回復冷靜,交易價格並沒有下跌。根據不動產服務的at home於7月29日發表的數據,首都圏中古公寓大廈6月平均簽約價格為2,749萬日圓(相較上月上升4.8%)。東京23區則為4,272萬日圓(相較上月上升5.7%),與去年比較則上升15.6%。這是過往以來第二高的漲幅。 

2016年導入的負利率政策讓中古公寓大廈在諸多投資選項裡顯得相對出色,推升了中古公寓大廈的流通戶數。根據Tokyo Kantei的調査,東京23區2020年1~3月期的流通戶數為38,104戶,其中新增流通戶數為7,677戶,較前期與去年同期水準高。可說是因新冠肺炎使未來的不透明感增加,全球又同時發生股市下跌,進而反映出希望藉由不動產快速換取現金的傾向。而不動產經銷活動多數被迫停止的4~6月期流通戶數為36,529戶,其中新增流通戶數為5,822戶,相較前期大幅減少。 

根據上述數據,該公司分析2020年1~6月的中古公寓大廈市場,發現在新冠疫情中可以觀察出兩個現象。一個是新冠病毒疫情的感染人數開始受到矚目的2月出現一波『急售』潮,另一個是『急售』潮過後進入『觀望』期的狀態。此等現象不只出現在首都圏,也出現在包含近畿圏、愛知縣、福岡縣的所有大都市。 

以首都圏來說,2月流通市場中的流通戶數為33,479戶。其中8,342戶為新增的待售物件,該新待售戶所占比率為24.9%,較1月上升3.6%,幾乎佔4分之1。而該比率分別下降至4月20.3%、5月16.1%、6月17.5%。 

另一方面,消滅戶數則在增加。所謂的「消滅戶」是指該月待售但在隔月消失的物件。在首都圏中,如上所述,2月有33,479戶待售,但其中7,673戶從3月的市場中消失了。若觀察消滅戶的發生率,可發現1月為19.9%、2月為22.9%、3月為23.1%、4月為15.8%、5月為16.1%。 

也就是說,可以推測在消滅戶數與新待售戶數同時增加的2月中,達成不動產交易(簽約)的件數跟上了新待售戶數。此狀況可分析為,當新冠危機剛開始發酵時,賣方認為「接下來不動產價格將暴跌」而急售,快速的微幅調降售價就能與買方對價格的預期取得平衡,使得消滅戶的比例增加。同時也可以觀察到有企業法人為了準備面對日後的市況,而將員工宿舍等公寓大廈售出,以換取現金,進而能回推難得的交易時機點可能在2月短暫存在。但這樣的狀況並沒有持續,若觀察5~6月的交易,勸告休業與節制外出等的影響顯現,市場交易熱度驟降。

由信義房屋提供及轉發

20200413  世界經濟受到疫情影響 不動產市場又該如何佈局
世界經濟環境產生鉅變。正因日本期待2020年奧運年能夠擴大內需,因此在東京奧林匹克運動會與殘奧延期至明年7月後,衝擊也隨之產生。面臨出乎意料的新型冠狀病毒世界大流行(Pandemic),經濟界也為經濟衰退的正式到來做好了心理準備。美國大型信貸評級機構穆迪投資者服務公司表示,即使病毒的感染得以控制,但2020年第2季(4~6月)的世界經濟活動也確定會趨緩。因經濟活動停滯導致企業業績惡化進而使公司裁員,同時也使資產價值下跌的風險正在增高。以下即針對不動產市場造成的影響進行探討。

目前的局勢與2020年1月時的經濟預測完全不同。年初訪問某經濟節目評論家並詢問其意見時,該評論家首先表示依現有情勢,評估未來發展相對困難,但又接著回答:「雖然有美中貿易摩擦、中東問題、英國脫歐等國際情勢問題,也有全球規模難以預測的自然災害與地震等疑慮,但是今年11月3日美國將舉行總統大選,即使股票市場下跌修正約 10%,但為了迎接總統大選並維持景氣,在推升股價的政策前提下,今年應該是大盤相對穩定的1年吧。」而其他市場相關人士也大多持相同看法。 

然而,出乎意料的事發生了。從起源自中國武漢爆發的新型冠狀病毒轉瞬間在全球擴散,美國的道瓊工業指數急速下跌,從接近歷史新高的3萬點一度跌破2萬點。而日經平均指數則從2萬4000點跌至1萬7000點。日銀提前召開金融政策決定會議,ETF(指數型證券投資信託基金)與不動產投資信託(J-REIT)的年買入額度分別翻倍追加至12兆日圓、1800億日圓,但股價仍沒有止跌的跡象,目前仍看不到谷底。 

若觀察東證 REIT 指數,則是自2020年2月20日的2250.65點跌至1個月後 3 月19日的1145.53點。近期稍微回升,4月則是在1400 點~1500點間變動。特別是以旅館與商業設施為投資標的的 J-REIT 下跌幅度頗大。其中又特別以旅館類的REIT低潮有拉長的可能。 

綜觀一般不動產類股,受新型冠狀病毒感染擴大的影響,商業設施因人流劇減導致收益減少,旅館則因為空房率增加及每房的住宿費降低,對經營造成重大打擊。再加上中長期辦公大樓需求減退等因素,不動產相關類股在3月底前的1個月之間,股價已經大幅落後TOPIX指數。由於股價低迷造成家庭金融資產虧損,可能也會對公寓大廈銷售價格產生壓力。 

分拆讓售公寓大廈的市場情況前景不明。但另一方面,往後價格若開始調整,特別是以目前東京的分拆讓售公寓大廈來說,市場情況會讓曾因價格過高而猶豫或下不了手的人變得容易購買。不只富裕階級或投資家,一般實際有居住需求的群眾也會慢慢觀察市場狀況並選擇物件。 

此次疫情對日後的公寓大廈建設案應該也會造成影響。各家公司提前實施了原本預定要在東京奧運與殘奧期間進行的Telework(在家工作),企業的工作方式也因此產生了劇烈變化。若1 個月內出勤日數降到原本的約三分之一,也可能使適合在家工作的分拆讓售公寓大廈需求增加。從長遠的角度來看,可能會對分拆讓售公寓大廈市場帶來變化。市場或許不會一面倒向以都心為中心的住家與職場接近的物件,只要是可以在家工作的公寓大廈,就算在郊外一點仍會有需求。 

另一方面,以租賃住宅與辦公大樓為標的J-REIT雖然面臨股價(投資單價)下跌,但投資物件的租金收入,也就是現金流並未惡化,所以有看法認為目前股價下跌正是投資機會與進場時機。 

若從過去的經驗法則判斷,空屋率超過5%時,市場會開始意識到供需趨緩並產生租金下跌壓力。但是目前為止,業界相關人士與市場相關人士之間空屋率上升的聲音仍少。物流設施也是以長期的眼光進行運用。物流設施的租賃契約為5~10年,因相較於其他資產,租約較長,同時目前的新型冠狀病毒疫情迫使民眾只能躲在家裡,較以往更倚賴網購生活,物流設施也全速運轉當中。 

但是若疫情擴大而對所有經濟造成的負面影響長期化,那麼就有必要關注市場情況可能會比上述假定更加惡化了。 

若站在以上的觀點來觀察日後的不動產市場情況,將會發現海外投資家的存在感。根據 JLL的調査,海外投資家對商用不動產在2019年整年的投資額為4兆 1448 億日圓。其中東京都心五區的占比為35%。次貸危機前的基金泡沫時,外資也將日本不動產的低利潤但相對低風險的優點與不動產風險溢價之間的差(yield gap)視為投資機會,因而購買了日本的不動產。決定舉辦東京奧運後,儘管因不動產價格高漲使物件利潤不斷下修,但存款長期零利率或負利率的走勢,維持了充分的收益差額,吸引投資資金持續流入。 

但是以如此低利而取得不動產的玩家,並不同於次貸危機前基金泡沫的玩家。發生世界金融危機當時的主角,是以高槓桿投資的投資基金,但現在的主角,則是以10年、20年長期持有或運用的退休金基金。也就是說,由於投資資金並不具投機背景性質,所以外國投資家一口氣抽走的可能性低。 

另一方面,美國受最近的新型冠狀病毒疫情影響而將利率調降至零,以往在日本市場吸引投資者的收益差額可能也會在美國擴大。屆時也可能導致投資資金回流。最重要的問題是,這次新型冠狀病毒疫情影響的規模與時間長短仍屬未知。只要日本持續拒絕歐美、中國、韓國等各國的訪客入境,那麼因無法訪日尋找適當投資物件等因素而使今後房地產交易陷入停滯的可能性也將持續增高。 

日後發展的最大分歧點在於首都是否封城(Lockdown)。法令規定的封城有兩種,一種是除非為了必須維持生活以外,否則不得外出,另一種則是要求停止使用學校、福利設施、娛樂場所等政令規定之大眾使用設施。緊急狀態是在對國民生活或國民經濟有重大影響等時發布,發布後再由都道府縣首長發出各種要求或指示。 

若宣布封城,其程度或封鎖範圍是否會擴大?此外,即使沒宣布封城,對人們的心理影響也很大。從電視等各種報導中傳染病專家的意見來看,往後數個月內應該持續會有限制經濟活動的要求。 

住宅、不動產業界中,建築、銷售部門在簡式公寓大廈興建、投資套房公寓大廈的開發或銷售上,情況特別嚴峻。主要原因在於開發收租公寓、公寓大廈的業主意願降低,以及上述收租物件的購買者內心意願降低。投資家或富裕階級的特徵是在股價下跌時,快速保有流動資金或現金的傾向。因受到股價下跌使手頭資金減少等影響,營建工程承包量將更進一步下滑。 

雖然整體疫情發展貌似朝著出口前進,不容大意的狀況仍持續著。但冷靜分析這次的危機,並思考、檢視危機結束後的投資戰略,這樣的準備是不可或缺的。

由信義房屋提供及轉發

20200213  商用不動產市場動向探討
根據日銀的12月全國企業短期經濟觀測調查,大企業製造業的業況判斷為0個百分點,相較於上次的9月調査時下降了5個百分點,是6年9個月以來的最低水準。原因在於從中國武漢爆發的新型冠狀病毒快速地在世界擴散,並且無法預測什麼時候會平息。正因為決定舉辦東京奧運與殘奧後的7年間,日本不動產交易的活化就寄託在外國觀光客需求上,使得這次的疫情更令人關注。本期的報導,將試著在這樣的背景下,探討2020年商用不動產市場的動向

辦公大樓目前供需緊迫,解約通知剛收到不久,下個租戶就上門 

日本的不動產市場行情依然強勢。關於土地價格趨勢,東京都內不動產鑑定士表示:「從現狀看來,雖然不管是誰都會認為價格高,但在今年國曆年節期間,如果問到日後會『上漲』、『持平』或『下跌』,則回答持平的人最多,而回答土地價格會下跌的人最少」。 

持續低利率將推動行情。根據美國大型不動產服務公司JLL的調査,2019年對商用不動產的直接投資總額為4兆1450億日圓,較前一年增加了3%。從2017年起3年內,幾乎是以4兆日圓的規模橫向變動,預估2020年將相較於去年增加5%,達到4兆5000億日圓。東京23區的辦公大樓投資總額為1兆4000億日圓(較前一年減少4%)、東京都心5區(千代田、中央、港、新宿、澀谷)的投資總額為1兆2000億日圓(較前一年減少9%),雖然都相較於呈現榮景的前一年下降了,但仍然穩健。不動產的基本面,比海外主要都市來得強。 

若觀察該公司所定義的東京A級辦公室空屋率,都心5區在12月底時為0.6%,相較於前期降低0.06個百分點,若與前一年同期相比,則降低0.4個百分點,連續3季低於1%。租金水準也是達到每坪3萬9857日圓,即將達到4萬日圓大關。丸之內‧大手町的空屋率則為1.2%,租金為4萬7965日圓。新宿、澀谷的次級市場空屋率也是在0.4%。特別是澀谷地區的IT企業需求強勁,相繼遷入新建大樓,提升了租金市場。丸之內‧大手町因已逼近5萬日圓大關,導致簽約時有許多猶豫,但都內租戶需求仍旺盛。而B級辦公大樓市場的空屋率也連續7季維持在1%以下。由於首選的A級辦公室已經沒有空屋,因此導致B級辦公室需求強勁,在A級的領跑下,B級辦公室的租金也正在上漲中。 

辦公室解約後,大樓持有人一般是先詢問同大樓的其他租戶是否有意承租後,再往市場尋找租戶,但目前的情況是大樓內其他租戶還沒問完一圈,就已經找到下一個租戶了。租金雖然上漲緩慢,但仍持續上升的狀況,是辦公室出租市場越來越好的一大原因。即使因不動產價格高漲而造成低利潤,但租金上漲所帶來的現金流可以彌補低利潤。 

由於2020~2021年較少新的大樓供應市場,因此未來兩年將會面臨大樓的供需緊迫。預估東京以外的都市也會持續呈現大樓租金上漲趨勢。特別是大阪地區,因沒有新辦公大樓投入市場,導致租金急速上漲。當地的不動產業者表示:「感覺目前已經達到次貸危機前的水準,達到高峰了」。但大阪與東京不同,租用辦公室的需求大多不是當總公司,而是當營業處使用。因此,辦公室出租市場受到經濟或景氣的好壞影響,當景氣惡化時,公司常常會裁撤營業處,使需求急速縮小。不過是否能斬斷這個循環,日後也是個課題。 

另一個大型不動產服務公司CBRE,這次發表了「改變人、科技、環境的不動產未來」特別報告「不動產2030東京」。根據該篇報告,往後辦公室將配合上班族的世代多樣化逐漸發展、使遠端交流更加順暢的科技將會普及並逐漸進化。為了因應辦公方式的多樣化,大樓持有者的商業模式也將大幅改變,辦公室出租市場的動向正進入新階段。 

雖然因旅館的開發案接連不斷,使需求追不上供給,但大多數人認為以中長期的觀點來看,還不至於供給過剩。但相較1~2年前,在關西地區積極收購旅館的狀況已經變少了。另一方面,東京並沒有多大的變化,而在東京以外的都市,則是旅館收購案增加了。另外,在高級商業店面方面,許多意見認為因看準外國觀光客需求而願意開店的狀況將會持續。特別是東京的一級地區,銀座1樓店面的租金水準在約每月30萬日圓,同樣條件在表參道,則落在約20萬日圓之間。

仰賴外國觀光客的資產呈下跌趨勢,對傳統收益物件的租金無影響 

世界資金過剩的情況依然不變。世界各地的投資標的開始漸漸變少,導致剩餘資金流向不動產的結構仍持續延續。三井不動產去年10月向Suruga Bank創業家購買了日本橋室町的Suruga大樓。美國的黑石集團(Blackstone)於今年1月投入約3000億日圓,從中國的安邦保險集團手中一併收購了租賃住宅220個物件。在歐美的投資家之間,對於租賃住宅的投資正處熱絡,黑石集團也將價格約1300億日圓的租賃住宅出售給德國的保險公司。雖然不知道賣方是誰,但第一生命去年9月也收購了租賃住宅「河田町Garden(新宿區曙橋)」。 

上述積極投入不動產投資的機構投資者,並非以美國、英國、澳洲、中國、日本等國家為單位來做投資判斷,而是以紐約、倫敦、雪梨、上海、東京、大阪等都市為單位,並以投資對象的屬性為單位來判斷並投入資金。而投資對象也很多樣化。除了辦公大樓、住宅、商業設施等傳統不動產以外,甚至把投資焦點轉向高齡者住宅、看護設施、學生公寓大樓、數據中心、通訊等基礎建設設施。 

但是對於不動產市場的預測有可能出現了偏差。如前面所述,影響的關鍵當然在於新型冠狀病毒疫情是否能提前結束。不只是JLL的調査,各相關單位最近發表的不動產市場指標等,都未將新型冠狀病毒此一因素納入考量。以目前的情況來說,已經很難斬釘截鐵地說「迎入訪日旅客,市場行情上漲」。至今為止,地價上漲使不動產市場活化的原因,在於外國訪日旅客需求增加,而改善了土地收益。 

但新型冠狀病毒疫區擴大、時間拉長,將導致訪日旅客降低、長期收益下降。目前酒店和旅館等住宿業,都已經因不斷而來的取消預約而使住宿率和住房單價受到影響。而商業店面的營收也陷入低迷。 

另一方面,也有人認為疫情對不動產市場的影響輕微。分析指出,有些資產因訪日旅客減少而使收益下降是事實,但基本上,不動產的交易價格是與租金收入掛勾,只要租金不受影響,就不會有問題。特別是辦公大樓與租賃住宅等傳統不動產的租賃契約,是以2~5年為單位簽訂,因此租金收入不變。但是距離政府設定的2020年訪日旅客目標4000萬人,應該是越來越遙遠了。

由信義房屋提供及轉發

20190813  最近10年內資產價值上升,東京與大阪高級地段中古價格較新建時高
中古公寓大廈的價格高點徘徊。地價自從確定舉辦東京奧運與帕運以來,持續上升。決定舉辦之後,詢問不動產市場的動向時,專家強勢回應:「(截至奧運開幕為止的)未來7年是黃金時代」,而彷彿與此等回應相應一般,不動產價格持續上漲,目前則有達到頂端的感覺。距離東京奧運開幕只剩1年。當初,就預期從開幕2年前起,會有人獲利了結,開始出售,進入價格調整的階段。實際上,出售的人不少,但賣方與買方之間對於價格的看法,則持續停留在沒有交集的狀態。換言之,賣方相當強勢,以致市場價格並沒有崩跌的感覺。在安倍經濟學開始推動前後購買的公寓大廈,資產價值則正在上升。 

年初,不少專家說,不動產市場的關鍵在今年。去年為適溫市況,而能維持這般適溫,是因為舉辦東京奧運、橄欖球世界盃、推動大阪萬國博覽會等,抱持著危機感所做的各種應對措施奏效的關係。

 地價上升的最大因素在於內需。政府雖然訂下6000萬人次訪日的目標,可是由於日韓關係惡化,導致韓國訪客減少。韓國訪客的人數,向來與中國、台灣訪客相提並論,如今減少,自然會有些質疑的聲浪。不過,也有不少專家認為,此影響相當輕微。因為本來韓國的市場規模,跟美國、中國、歐洲比起來較小,因此日韓關係不順,對於日本經濟的影響,可以從其他國家的交易補足。 

不動產業界亦然,飯店或商業設施的領域,雖然暫時會受到韓國訪日人數減少的影響,但尚不至於走到經濟惡化,會動搖不動產市場的程度。外來需求持續增加,依照修訂的入境管理法,預估前來日本生活的外國人會因而增加。政府雖然表示,修訂的入境管理法並非移民政策,但日本逐漸成為移民大國亦屬實情。今後外來需求較強的地點,不動產市場也可能因而獲益。由於適溫的市況,是以股價或匯率、利息的行情高低為基礎,因此外國經濟的衝擊,若涉及這些的話,企業收益會受到影響。

首都圈連續3年,中古成交件數比新建高 

其中,就分售型公寓大廈市場而言,以東京都心部還有其周邊、橫濱川崎地區為中心,新建價格已經超過迷你泡沫時的高點,中古公寓大廈的價格,也跟著水漲船高。2014年完工的虎之門Hills Residential、還有Park Court赤坂檜町The Tower(2018年竣工)等都心部的公寓大廈,平均每坪單價已達1000萬日圓。 

根據東日本不動產流通機構(東日本REINS)指稱,第1季(4~6月)的中古公寓大廈成交件數,創下REINS成立以來的最高紀錄,截至2018年為止,連續3年,中古公寓大廈成交件數,較新建銷售數量多。 

依據Recruit居住公司出品之《想居住的地區》特別篇「2020東京奧運時,可能受歡迎的地區排行」的統計,排行第1名的是距離奧運會場與選手村等都很近的豐洲,第2名是品川,第3名是東京,以下到第10名則分別是澀谷、新宿、淺草、月島、銀座、勝鬨、以及同分並列的田町與代代木。 

品川與田町,由於方便前往羽田機場、以及位處於預定2027年開業的Linear中央新幹線首站等,因此人氣竄高。月島或勝鬨則陸續開發1000戶等級的大規模公寓大廈及摩天大樓。 

收益不動產市場吹起逆風,上班族的不動產投資,於融資時的頭款達3成以上,甚至依其屬性,要求到5成以上的案例也不少,而冷眼旁觀此現象之餘,有人出售獲利了結,也有人按兵不動持盈保泰。尤其雷曼事件導致不動產價格急跌之後,購買不動產的人,資產價格可是大幅增值。 

不動產服務公司東京KANTEI,針對首都圈10年屋齡的分售型公寓大廈價格水準,進行調查,調查結果也是如此。價格水準超過迷你泡沫期的高點,逼近1990年代泡沫巔峰期的8~9成水準。2012年以來的價格變動率,東京都、神奈川縣、千葉縣超過30%,埼玉縣亦超過20%。人口流入,相對來說,租金水準較高,基於投資目的而購買公寓大廈的案例,也推高了價格。 

以都心高級地段為首,東京火車站周邊的辦公地區附近,從城東到灣岸地區的公寓大廈價格持續上升,2018年時,轉售價值最高的地區,則為原宿。從新建分售迄今經過10年的中古公寓大廈,價格比新建時還要高7成以上。第2名是橫濱高速鐵路港未來站周邊,價格上漲155.2%,達5成以上。第3名是東京Metro南北線溜池山王站周邊,價格上漲也達4成以上。接著,上升比率前10名,則依序是半藏門、淡路町、大崎、麻布十番、神谷町、九段下、明治神宮,這些地方的價格上升比率,也都有3成以上。 

第一名的原宿,新建時的每坪單價平均為418萬日圓,乃是與地點相符的高價,如今則跳漲到725萬日圓。港未來也從226萬日圓漲到351萬日圓,溜池山王則從418萬日圓漲到596萬日圓。這些地方的共通點在於,從最近的車站出發,都在徒步可以抵達的範圍內,如此具有極佳條件的高級規格還有摩天大樓,將全體的資產價值推高。在價格高漲的局面下,這些地方的資產價值更容易增值,令人印象深刻。 

Recruit的奧運時可能受歡迎地區排行第1名的豐洲,也在上升比率排行的第19名。豐洲的10年屋齡公寓大廈,價格比新建分售時要上漲25%左右。同樣位處東京灣岸地區的辰巳(第28名)也上升了22%。除了都營淺草線的本所吾妻橋(第17名=125.6%)、東京Metro日比谷線的人形町(第20名=124.1%)、以及其他觀光需求強烈的地區之外,荒川區的日暮里(第29名),還有赤度小學前(第30位),也都上升了2成左右。在公告地價方面,從都心部到東京城北、城東的上升比率較高,而這些地區的公寓大廈價值也隨之持續上升。 

分售型公寓大廈一般出租時,租金水準依然穩固。參酌東京KANTEI6月份的調查,東京23區每1㎡的租金水準為3469日圓(比上個月上升0.1%),雖然只是些微上升,不過依舊創下迄今的最高價格。

近畿圈的再出售價格也都在獲利狀態 

走勢穩固的,並不限於容易受惠於東京奧運的首都圈而已。近畿圈的再出售價格也向上攀升。阪神地區的住宅用地,向來人氣很旺,而車站周邊的資產價值,並沒有大幅減少。芦屋和津本山等上漲100%的車站,也有很多,而JR環狀線的大阪地區,漲幅也絲毫不遜色於原宿,價格比起10年前新建分售時,上漲7成以上。 

2013年以來,價格持續高漲,受此影響,國內外富裕階層的第二戶需求浮現,京都市中心跟大阪市中心部(接近工作職場的住宅區,同時兼具實際需要與投資兩種需求)的價格顯著上升。轉售價格達100%以上的車站,主要分布於京阪神地區。大阪市中心,則由於梅田北區進行大規模再開發,因此商業設施還有辦公室等陸續落成,轉售價格也相對較高。 

大阪市6月之租金為2747日圓(比上個月下跌0.4%),雖然下跌,不過這3個月並沒有顯著變化,若排除屋齡超過30年的物件,則租金水準甚至有提升的傾向。

 尤其大阪2025年要舉辦萬國博覽會,一方面,這是繼奧運之後,值得矚目的大事,另一方面,不少人指出,由於市場規模比起東京要來得小,因此投資金過剩還有投資期待集中,亦可能引發物件價格因而泡沫化的苦果。 

無論首都圈還是近畿圈,共通之處在於,距離都心部越遠,資產價值就越少。不過,即使是郊外地帶,若在轉運站或交接點之類的重要車站,有特急或快車的停靠點,則進出都心方便,資產價值減少的幅度就會降低。反之,不符合這些條件的地區,就無法享受到地價上升帶來的利益,屋齡10年的公寓大廈,資產價值比起新建時下跌2~3成,甚至一半左右,就是其特徵。

由信義房屋提供及轉發

20190423  地價上漲,影響擴及地方縣市
日本似乎持續吸引投資金流入,特別是在大城市地區。這種情況可從3月下旬日本國土交通省公布的地價公告中看出。儘管是截至今年1月1日為止的地價,但全國所有用途土地的平均值和商業用地,已經連續四年上漲,住宅區也持續兩年上漲。

調查目標為全國26,000個地點。並未侷限於東京和大阪等大城市,札幌、仙台、廣島、福岡這4個地方縣市,所有用途土地的平均值也有5.9%,商業用地則是9.4%,兩者皆大幅上升。即使是在三大都市區以外的地方都市住宅用地,也在時隔27年以來,首次轉為上升,商業用地也擴大了上升幅度,連續二年上漲。這些皆顯示出訪日遊客的入境需求,成為帶動房市的助力。

外資尋找適合物件的意願仍良好

東京地區的上漲幅度雖然縮小,但地價仍然走強 

隨著訪日遊客的增加,店面和飯店需求高漲,帶動了地價的上揚。全日本地價最高的地方,是在東京銀座的「山野樂器銀座總店」,已經連續13年居冠。每1㎡高達5,720萬日元(上漲3.1%),創下地價公告的最高價值記錄。可以明顯看出,由於訪日遊客增加,使得飯店和旅館等住宿設施、商店的需求不斷升高,也在全國各地帶動不動產需求量的成長。

然而,在東京區域方面,以熱門地段為主的交易價格,似乎已漲至極限,人們越來越擔心,在東京奧運和殘障奧運之後,不動產的價格可能會下降。東京都心的5個區域內(千代田區、中央區、港區、新宿區、澀谷區),新建公寓大廈的每坪平均單價,已經高達500萬日元。

 不少意見指出:「當前的不動產仲介市場狀況嚴峻,尤其是在銀行非法融資問題等背景之下,投資用的公寓大廈和實際需求用途的簽約情況不如預期。」(銀行系的仲介)。此外,在都心3個區域(千代田區、中央區、港區),飯店用地交易案例增加,公寓大廈用的地價水準已經漲至令人難以出手的程度。用於收益型不動產用地的交易量,仍然表現活躍。 

基於這個因素,無論是新建或中古的公寓大廈需求,皆從市中心移至周邊區域,以東京區域的住宅用地上升率前10名來看,北區、荒川區、足立區等區域也進入排行榜,顯示人們轉往尋找較為低價的區域。在城北和城東等住商混合區域,由於前往市中心的交通便利,但相對價格較低,因此,需求幅度正在擴大。

 例如,在江東區住吉周邊,就出現公寓大廈的開發熱潮。不但與地下鐵直接連通,而且交通便利,前往大手町只需約10分鐘,前往新宿也只需約20分鐘,再加上令人期待的東京地下鐵有樂町線延伸事業「豐洲~住吉間」(8號線)。豐洲~住吉間的計劃,是在住吉站(半藏門線和都營地下鐵線)與東陽町站(東西線)之間、以及東陽町和豐洲站(有樂町線)之間,分別建立一個新站。路線延長約5.2km。距離住吉站約步行10分鐘路程的區域內,陸續推出了分售型和出租型的公寓大廈開發案件。 

商業用地也表現出同樣的趨勢,除了澀谷區以外,東京23個區域的地價漲幅正在擴大。高度的上漲率,也波及至台東區、江東區、荒川區、北區等周邊區域,東京地區商業用地的上漲率前3名,都位於淺草區。 

雖然在零售案件之間(個人之間),呈現交易謹慎的狀況,但是法人之間的不動產交易,則是相當熱絡。雖然外資企業的不動產投資金額,在去年下半年陷入停滯,但「這是因為商品短缺,換句話說,就是缺乏受到賞識的物件,讓人無法出手購買,但是投資意願仍然強烈」(海外智庫)。海外企業已將目標從東京擴展到地方都市,大阪、福岡、京都、北海道、福岡、沖繩的投資金流入情形,尤其明顯。 

對於福岡和沖繩備感興趣的亞洲富裕階層

透過重新開發和整頓基礎建設,提升便利性

 大阪的心齋橋地區,每1㎡的地價為1,980萬日元(上漲25.3%),守住去年被梅田取代的大阪地區冠軍寶座。由於外國遊客增加,帶動了藥妝店等商店在此開店的意願,也推動土地價值上升。心齋橋和難波地區的店面與飯店需求強勁,在大阪中央區等地區,呈現高度的上漲率。大阪地區上漲率最高的是,位於大阪中央區日本橋1丁目的拱廊商店街「千成屋」(上漲44.4%),在全日本的上升率之中排名第二。包括這個地方在內,大阪市內總共有4個地點進入排行榜。 

有別於東京,在大阪地區,分售型的公寓大廈供應數量也在增加,簽約率超過被視為景氣好壞分界線的70%。特別是在大阪市內的摩天公寓大樓銷售量,帶動了整個市場。然而,未來的銷售價格仍將逐漸上漲,越來越多相關人士認為,日後將會出現與東京相同的現象。 

在已經成為世界主要旅遊目的地的京都市商業區,上漲幅度擴大到13.4%。其中又以觀光需求旺盛的東山區、下京區、南區、中京區等特別高。在五條樂園,可以看到許多對於古老紅燈區罕見建築物感興趣的外國人和日本國內年輕人造訪,相當熱鬧。在此契機之下,開始出現由基礎做起的振興計劃。

根據地價的官方公告,北海道俱知安町在住宅用地和商業用地兩者的上漲幅度,已經連續兩年位居全國第一。這裡湧入了來自澳洲和香港的大批滑雪客。而在沖繩地區,也掀起來自日本國內的移居熱潮、以及熱絡的訪日外國遊客需求。

 在沖繩地區,以國際通為中心,人們對於店面和飯店等商業用不動產的投資需求強勁,商業用地(上漲17.5%)已連續6年創下歷史新高。而住宅用地也上漲10.6%,市中心區域則展開了土地區分整頓事業,改善了公共設施和商業設施集中地區的居住環境,公寓大廈和獨棟式住宅皆出現強烈的需求。 

大型不動產業者指出,分售型公寓大廈價格,目前每坪單價大約是220萬日元左右,達到了5年前的大約2倍之多。「越來越多的香港富裕階層,比起北海道,更想考慮購買沖繩地區的公寓大廈。最近,也對於在沖繩海邊潛水感到興趣」(大型不動產業者)。此外,今年夏天延長沖繩都市單軌電車(YuiRail)的路線之後,將增加便利性。 

福岡縣博多站周圍的地價強勁。透過天神Big Bang計劃,在國家戰略特區放寬管制,來促進30棟建築的重建,使得天神地區的地價呈現大幅上漲率。福岡市的住宅用地已上漲5.3%(去年為4.3%),商業用地則上漲12.3%(去年為10.6%),兩者皆有上升。 

在人口增加的背景之下,福岡地區的住宅需求旺盛,對於市中心和容易進入市中心的地區,公寓大廈用地的需求緊迫,中央區、東區、南區的地價高漲。天神和赤坂地區,陸續推出分售型公寓大廈的開發案件。從天神站起算第4站的西新站,也有大型不動產業者正在開發40層樓高的摩天公寓大樓(總戶數306戶),預計將出現九州第一個破億日元物件。 

全球貨幣緊縮政策已經消退,低利率政策仍在持續,尋找投資標的物的國內外資金,已逐漸波及到日本的地方都市區域。

由信義房屋提供及轉發

20190130  從春節到春假 赴日賞屋熱潮一波波,發展前景利多 東京、大阪房市燒燙燙


農曆春節假期即將來臨,以往連假也是赴日賞屋的旺季,帶看組數最高可達平日的2倍,日本信義社長何偉宏觀察,2018年東京都與大阪市的不動產交易熱絡,加上今年十月消費稅將調升至10%,明年舉辦的東京奧運亦進入倒數階段,顯見日本政府經濟策略調整、投資開發案及國際賽事舉辦,都將驅使觀望中的客戶付諸行動,預期這波赴日賞屋熱潮可望搭著接下來的櫻花季延續至春假。 

根據日本政府觀光局統計,去年赴日旅遊的台灣旅客高達480萬人次,顯見國人對日本的熱愛,今年農曆春節假期長達九天,日本信義累積九年的觀察分析,連續假期也是赴日賞屋的旺季,以東京、大阪及京都為主要範圍,而近期神戶地區也頗受歡迎;以往連假期間的帶看組數最高可達平日的2倍,延續去年帶看客戶組數年度增幅達5%的熱度,預估春節假期將會是今年首波看屋高峰。

 賞櫻可說是日本的全民運動,根據日本氣象株式會社預測2019年櫻前線,東京將提早自三月中下旬進入花期,儘管冬天寒意尚未完全褪去,但準備赴日賞櫻的旅人早已蠢蠢欲動,何偉宏表示,目前已有許多客戶紛紛表達,天氣再冷也要賞櫻,並赴日預約看屋,預期赴日賞屋熱潮可望延續至春假。

赴日賞屋的熱潮連續幾年不斷,就是因為對日本房市發展抱有期待,根據日本不動產經濟研究所針對2018年度新築物件成交價格統計,東京都23區新築物件平均售價為7,142萬日圓(約新台幣2,035萬元)、平均每坪單價376萬日圓(約新台幣107萬元),較前年微幅上升,至於全年累積簽約率則為79.5%;大阪市的房價相對親民,新築物件每戶平均售價為3,552萬日圓(約新台幣1,012萬元)、平均每坪單價為255萬日圓(約新台幣72.6萬元),全年累積簽約率更高達90.6%,足見兩大都市圈的不動產交易皆相當熱絡,房屋買賣需求強勁。

 東京奧運的舉辦已進入倒數、大阪將於今年6月舉行G20高峰會以及2025年世界博覽會,這些大規模的國際盛事吸引人潮、也帶來錢潮,都是促進日本經濟持續活絡的動力,也是全球投資人看好日本不動產市場的原因之一。何偉宏指出,包括在東京及大阪都有大型開發案持續進行、日本政府的貨幣寬鬆政策、負利率環境等,都是帶動日本不動產投資繼續升溫的因素,而今年十月日本消費稅將調升至10%,也驅使正在觀望的客戶提早付諸行動。

由於日本政府在政策與稅率上對外國投資人並無特別限制,且法規透明、市場制度健全,出現買賣糾紛的機率較低,讓投資人相對安心,也是台灣客戶選擇赴日置產的主因。何偉宏提醒,海外不動產交易首重安全,慎選值得信任的仲介公司就是最重要的第一步,日本信義定期在台灣舉辦日本購屋說明會,就是要協助客戶事前對赴日置產的流程、規定、市場狀況建立基本且正確的觀念,確認需求後再親自到日本看屋,才是安全的海外投資置產之道。

由信義房屋提供及轉發

20180925  因為訪日旅遊觀光的推動,日本土地價格27年來內首次上漲
日本的土地平均價格比去年上漲0.1%,結束了連續26年的下跌。

根據國土交通省(MLIT)2018年的標準地價(基準地価,Kijun Chika)調查,這是自泡沫經濟崩壞以來的第一次正增長。日本全國土地價格的主要增長動力是訪日旅遊熱潮,推動了旅館、酒店和商店的建設。7月1日的調查結果表示日本全國約21,675個調查點,涵蓋了日本全國各地所有類型的土地。調查地點包括了城市地區和位於城市規劃區外的3,500個發展和價格上漲的可能性很小的地點。

以下是今年調查的主要內容。

住宅地價總結

日本全國的平均住宅地價下跌0.3%,主要是因為車站周圍的住房需求穩定,降幅有所下降。在東京、名古屋和大阪的地下鐵周圍,住宅地價連續第四年上漲0.7%,大阪市中心地區地價三年來一直持平,終於在本年度調查中微升0.1%。日本的四大城市(東京、大阪、名古屋和福岡),住宅地價平均了上漲3.9%。不過,要留意的是,今年6月份大阪北部大地震的影響,並沒有反映在本次調查中。受當地經濟的大力支持,沖繩的住宅地價增幅最高(4.0%)。日本東北秋田縣的商業和住宅地價分別下跌2.6%和2.4%。

最昂貴的商業用地

位於東京銀座購物區的明治屋銀座(Meidi-ya Ginza)大樓,連續13年在調查中位列地價最高。價格達到每平方米4190萬日元,超越了前一年的3890萬日元。以下是四個主要都會地區的詳細內容。

東京首都圈

在東京首都圈,有2,098地點的地價上漲,總體增長率為1.8%(商業和住宅用地),而去年的增長率為1.3%。商業用地價格上漲4.0%,拉高了整體平均水平。

東京住宅

與商業地段的強勁增長相比,東京首都圈的住宅地價上漲僅為1.0%。23區上漲4.3%。荒川區東北部的增長尤其快速。這是因為2015年JR上野東京線的開通,改善了該地區交通便利性。荒川區西日暮里站附近地區的地價增長率是東京首都圈內所有住宅用地內最高的。川崎市住宅用地地價增長1.7%,埼玉縣住宅用地價格同比增長1.6%。

東京商業區

接下來看看東京首都圈的商業地價,23區的地價價上漲了7.2%。增長率在5%或以上的地區包括有:東京市中心的千代田區和中央區以及北部地區的墨田區、板橋區和足立區等。東京中部西部的城市,如府中市、日野市和稻城市也出現大幅度的增長。

大阪關西地區

住宅地區

在大阪的住宅用地價格調查比去年增長0.2%,這是十年來的首次增長。新建案的土地開發需求不僅出現在大阪中心,在大阪北部和堺市也出現了強勁的需求。在京都府,住宅地價2017年過去十年年年下降,直到2018年才持平。這是由於京都人口迅速減少的地區(如北部)地價持續下跌,但為了滿足訪日觀光客的住宿需求,京都市中心的土地需求有大幅增長。兵庫縣的住宅地價下跌1.1%,但神戶市上漲0.5%。位於大阪和神戶之間的住宅用地需求增長,但兵庫縣北部的需求則持續下降。

商業地區

京都府的商業用地價格在2018年上漲了7.5%,比2017年的5.7%增長許多。由於入境旅遊需求大幅增加,京都府連續兩年帶動了全國範圍內商業用地價格增長。在京都市,八坂神社附近的東山區的商業用地價格同比躍升了29.2%。這是今年調查中,京都市裏增長最快的商業用地。在中京區和東山區適合開發為旅館的商業用地供應量緊縮,而在下京區(JR京都站所在地)和上京區,開發商則傾向建設share house(合租公寓)。在大阪地區,商業用地價格上漲5.7%,超過去年5.0%的增長率。大阪南部(難波/心齋橋附近)的商業地價特別高,入境游客湧入這個人氣購物娛樂區。商業建築「CROESUS心斎橋(Croesus Shinsaibashi)」在今年的調查中,以每平方米1,680萬日元的最高商業用地價格成交。

名古屋地區

名古屋的住宅地價上漲0.8%,名古屋市上漲1.6%。適合開發投資型公寓的土地需求高漲。在名古屋市外,長久手市日進市也出現了大幅的增長,分別為3.9%和2.9%。除此之外,在豐田市(豐田汽車公司總部所在地)和以汽車產業集中的西川地區,對小家庭住宅的需求也有增長。

福岡地區

福岡地區商業用地價格繼續大幅上漲,2018年增長11.1%,自2007年雷曼危機最高價格上漲15.2%以來的最高增長率。旅館酒店和商業設施的需求不僅在福岡市中心,而且在福岡市東部地區也有需求。在博多區(JR博多站所在地),由於面臨外國遊客的住宿短缺問題,商業用地的需求持續增長。博多區的商業用地價格上漲了15.2%,超越了去年14.4%的增長率。商業投資反過來推動了福岡對住宅用地的需求,對市中心社區的公寓需求尤其高。在福岡地區大野市周邊的車站沿線上的住宅用地增長率最高。在北九州,住宅地價在2018年增長了0.1%,這是該市20年來首次實現正增長,許多投資者認為北九州市的投資報酬率已經開始超越福岡市。您可能還有興趣:日本政府首次公開歷年房地產的銷售數據

資料來源:每日新聞、日經新聞電子版(2018年9月18日)和2018年國土交通省地價調查(日文)

20180717  日本經濟持續升溫 不動產市場發展看好
近年日本在安倍經濟以成長取代撙節的前提下,除了東京的各項開發案已延伸到2020年奧運之後、2021年「世界名將運動會」(WORLD MASTERS GAMES 2021 KANSAI)也已確定在關西舉辦、東京迪士尼度假區的第三個園區「迪士尼天空」(Disney Sky) 預計於2022年第二季完工,整個日本都充滿蓄勢待發的動能。 

外加大阪已開始積極申辦睽違達55年的2025年世界博覽會,全球投資人即快速地因日本走出泡沫而陸續將目光焦點移回東亞,包括挪威政府年金基金、新加坡政府基金等皆選擇投資首都圈的不動產,便是看準日本未來的經濟發展潛力以及不動產市場規模及穩定的報酬。 

若從統計數據來看,日本國內生產毛額(GDP)連續8季正成長,新出爐的2017年公示地價亦顯示,日本全國平均地價連續2年上漲。另一份日本不動產調查機構東京KANTEI於今(2018)年初發布2017年度調查資料也顯示出,以權狀面積70平方公尺(約20.1坪)的中古物件平均價格為例,東京23區的平均價格為5,319萬日圓,已連續五年上漲,與2009年相較,增加幅度達30%;大阪市2017年的平均價格為2,851萬日圓,較2009年上漲亦將近30%。日本信義社長何偉宏表示,國人赴日置產最在意的前五項要素分別是「地點、物件價格、投資報酬率、租賃管理及交易安全」,以日本來說,東京及大阪等一級都市都是日本海內外投資人的首選。而日本信義自2009年成立以來,便以東京都心為經營重點,並於2016年正式於大阪設立支店,將服務範圍擴展到大阪都心區及京都的上、中、下京區,日本信義的服務據點設立也代表著這些區域的物件「二高一多」:指名度高、人口密度高且開發計畫多,極富發展潛力。 

何偉宏補充說,坊間常有一種以偏概全的誤導說法,單單指出到日本置產可能因匯率產生虧損,而不計算包括地價與房價增幅、租金收入…等收益項目亦有欠公允。不過,日本信義也從這次的調查中發現,消費者對於匯率變化的關注度並不像其他項目來的高,越來越多人理解到匯率起伏是巿場現象無法預測,也不盡然代表虧損。日本信義歷經2009~2011年日圓匯率由低攀向高點,而後因貨幣寬鬆政策日圓匯率逐步走低等各種巿況,服務人員亦具有豐富實務經驗,除提醒客戶匯率風險無法預測,也會與客戶分享在不同匯率情況下資金運用方式,例如在日本的台系銀行貸款,或可自行衡量運用銀行貸款平衡匯率風險。 

何偉宏表示,以日本信義客戶來說,赴日購買不動產使用貸款或全部現金購買約各占一半,但從持有已超過五年的第一批進場客戶來看,賣出比例很低,日本房市趨勢仍處上升波,購買房地產仍建議長期持有,並以租金收益或未來增值性的個別需求而考量。

由信義房屋提供及轉發

20180304  東京灣港區小豪宅 海外置產新亮點

(轉載自2018/03/04經濟日報報導)
東京再過二年多就要迎接奧運到來,除了奧運場館建設,東京各區再開發案也陸續進行中,甚至延伸到奧運之後,鄰近東京灣的港區,不僅在23區中豪宅比例最高,也是再開發成功的代表區域之一,港區近十多年來完成數個知名大型再開發案,如六本木之丘、東京中城、赤坂Sacas、虎之門之丘等,為當地帶來觀光與消費人潮,也為地區發展注入新活力。

 日本信義業務統括室部長李旭鎮指出,港區另一個值得關注的重點,便是被指定為亞洲總部特區(Asia Headquarter)基地之一的品川車站與田町車站周邊。品川車站是磁浮新幹線的始發點,加上原本就是前往關西的新幹線及羽田、成田兩大機場的重要轉乘站,未來交通樞紐的地位勢必更加提高。

 而田町車站附近的再開發規劃則是作為外國企業進駐的主要據點,其中包括辦公大樓、商場及住宅等的大規模複合式設施,預估在2020年前可望吸引超過500家以上國際企業進駐。 

預計在2020年春天啟用的JR山手線新站,就位於品川車站和田町車站之間,新車站周邊已出現飯店、住宅大樓等開發建案,預計將有八棟超高層大樓,完工後包括日本國內外企業進駐帶來的勞動人口估計約可達10萬人,龐大的商機與潛力不容忽視。

 交通建設、商業開發都是帶動房市發展關鍵,據了解,田町車站周邊2017年推出新建物件平均每坪價格約360萬日圓(約新台幣97.2萬元),已較四年前新建物件行情增加超過15%。 

再開發案的進行帶來發展商機與消費人潮,住宅需求當然也提高,有知名建商以小豪宅概念推出新建案,主打一至二房格局,鎖定單身貴族、上班族與小家庭,總價3,300萬日圓起(約新台幣891萬元),在億圓豪宅林立的港區確實是很難得,推出後便引起市場上的高度詢問。 

李旭鎮分析指出,以海外置產的角度而言,無論是自住或投資,一~二房的物件都是日本市場主流,加上港區具有地段優勢、資產價值高,從未來性來看則有再開發建設帶來的發展潛力,很值得考慮。

20180226  春節赴日賞屋熱絡 日本信義房屋帶看年增近一成
(轉載自2018/02/18中時電子報報導)

 農曆春節是出國旅遊的高峰,近年來因為海外置產風潮興盛,利用春節出國旅遊兼看屋也成為新選擇,尤其鄰近的日本更是熱門。根據信義房屋旗下日本信義多年的觀察,春節連假期間的帶看組數幾乎是一般日平均的2倍,而延續去(2017)年帶看組數增加近10%、天天成交的熱度,赴日看屋置產持續熱絡。 

日本信義房屋業務統括室部長李旭鎮表示,包括即將接近的東京奧運、經濟成長樂觀、再開發建設等,都是支撐日本房市穩健發展的要因,也因此吸引全球投資人的關注。其中,東京各區許多都市更新再開發案甚至延伸到奧運之後,作為一個持續進化的世界級大都會,2020年後的東京更值得期待。

 以鄰近東京灣的港區,不僅在23區中豪宅比例最高,也是再開發成功的代表區域,目前眾所期待焦點則是被指定為亞洲總部特區(Asia Headquarter)基地之一的品川車站與田町車站周邊。品川車站是磁浮新幹線的始發點,加上原本就是前往關西的新幹線及羽田、成田兩大機場的重要轉乘站,未來交通樞紐的地位勢必更加提高。而田町車站附近規劃作為外國企業進駐的主要據點,其中包括辦公大樓、商場及住宅等的大規模複合式設施,預估在2020年前可望吸引超過500家以上國際企業進駐。

此外,預計在2020年春天啟用的JR山手線新站,就位於品川車站和田町車站之間,新車站周邊已出現飯店、住宅大樓等開發建案,預計將有8棟超高層大樓,完工後包括日本國內外企業進駐帶來的勞動人口估計約可達10萬人,龐大的商機與潛力不容忽視。

 開發案的進行帶來發展商機與消費人潮,住宅需求當然也提高,有知名建商以小豪宅概念推出新建案,主打1~2房格局,鎖定單身貴族、上班族與小家庭,總價3,300萬日圓起(約新台幣891萬元起),在億圓豪宅林立的港區確實是很難得,推出後便引起市場上的高度詢問。李旭鎮分析指出,以海外置產的角度而言,無論是自住或投資,1~2房的物件都是日本市場主流,加上港區具有地段優勢、資產價值高,從未來性來看則有再開發建設帶來的發展潛力,很值得考慮。

20161117  2016年度日本不動產市場之成果驗證 其一:分售型公寓大廈新建案供應減弱,「消費稅調漲政策的延期以及昂貴的銷售價格成為枷鎖」
再兩個月即將進入2016年的尾聲。今年在國內外發生了許多大事,如日本央行於2月開始實施負利率政策,消費稅調漲政策則延到2年半後的2019年10月實施,英國決定脫離EU(歐盟)等等。日本央行將達成物價2%的目標時期延後至「2018年度左右」,只靠金融政策是無法解決通貨緊縮的實態也清晰地浮上檯面。為維持日圓貶值而實施的負利率政策完全沒有發揮其功效,匯率原本在去年度還維持於1元美金兌換120日圓左右,但到了今年卻迅速地攀升到1元美金兌換100~105日圓的水準。

另一方面,雖然以利率政策為主軸的金融緩和政策仍持續進行,但在各方企業資金需求減弱的情況下,銀行等金融機構大量地向不動產企業供應資金進而導致地價上漲,特別是東京都心的不動產價格節節攀升。分售型公寓大廈的價格已來到了普通上班族無法購買的水準。接下來的兩個月就要來回顧本年度的不動產市場。

趕在消費稅調漲前的購買潮消失進而導致供應時機錯亂

已收購的公寓大廈用地的未來動向值得注目 

新成屋的供應急踩了剎車。這就是2016年新建分售型公寓大廈市場的特徵。一般認為首都圈的一年供應量會停在3萬戶再多一點的區塊。這可是與當初不動產經濟研究所所做出的預測-「回歸東京都心的居住潮將升起,2016年將會比去年度增加4.4%的4.3萬戶」相差甚遠。2015年度的首都圈可是有著4萬449戶(長谷工總合研究所)的供應量。

而在觀察最近動向後可以發現,不動產經濟研究所所提供的數據,8月份首都圈公寓大廈供應戶數為1,966戶,比較去年下跌了24.7%,同時已連續9個月低於前年同期。契約率部分則為66.6%,已連續3個月跌破判斷銷售狀況分水嶺的70%。雖然9月份與去年同月相比超過40.9%,供應戶數為3,424戶,是過去10個月以來首次超越去年同期,契約率也睽違了4個月後交出72.0%的成績,再度重回70%區段的水準,但東京地區的契約率仍然無法突破70%。

而延期消費稅調漲和高居不下的物件價格可能就是導致「新成屋供應沒有進展」「賣不出去」這些情況的主因。

一般新成屋供應量之所以減少,可能是由於各大地產開發商先前預測將會伴隨著消費稅調漲而產生的購屋潮,而為此訂定了新成屋的供應計劃,但由於消費稅調漲政策延期所以其步調被打亂。而因應消費稅調漲所產生的購買潮充其量只是消化掉原來就存在的需求,關於此舉是否能夠帶動各公司業績方面,以中長期的視野來看答案可以說是否定的,但就2016年這一年來說,因應消費稅調漲的購買潮應該是要能夠帶出正面效應的。但由於先買房已不會帶來絕對性的好處,所以延後供應已毫無意義可言。

今後的公寓大廈價格只會繼續水漲船高。這是因為地價上漲,再加上2020年東京奧運在即,人事成本和建材費用也因此居高不下。只要普通上班族的薪資水準未獲改善,即便是釋出新成屋也只會供過於求,因此處於停步觀望的現況。而一般企業也因原油價格下跌、中國經濟發展放慢等國際因素,並非處於非常好的狀態。一般上班族的購買能力是在1坪240萬日圓左右的水準,但大都會區的每坪價格落在300萬日圓水準已是稀鬆平常之事。因此消費者的消費慾望肯定呈現負面成長。

即便如此,地產開發商卻處於無法將已收購的建案用地放著不管的窘境之中。如果調整地價進入正軌的話,就有可能因為減值會計而交出虧損的成績,因此也出現了不少慢慢釋出新成屋供應的聲音。

中古公寓大廈價格也達高峰 ,已通過促進住宅庫存流通之法案

 公寓大廈的價格不論是新成屋或者是中古屋都非常之昂貴。根據東京KANTEI資料顯示,9月份東京首都圈的中古屋價格為3,530萬日圓,已連續九個月呈現上升,而東京23區的價格為5,264萬日圓,雖然比上個月下滑了0.3%,但卻比去年高出了7.1%。東京都心六區(千代田區、中央區、港區、新宿區、文京區、涉谷區)的價格則在7,200萬日圓上下浮動。

東京KANTEI同時也於10月31日發表了以街鎮為單位的中古公寓大廈市價統計。在以調查公示地價及基準地價的方式來進行地點數量調查後,發現2016年上半期(1月~6月)中市價最高的是1坪要價704.8萬日圓的「港區元麻布」,位屬絕對高價區塊。第二名為「港區麻布永坂町」(677萬日圓),第三名為「千代田區三番町」(592.2萬日圓),第四名為「港區虎之門」(585.6萬日圓),第五名則是「千代田區富士見」(574.7萬日圓)。東京23區中的前50名當中,港區占17個名次,涉谷區占13個名次,千代田則占了11個名次。這樣的結果突顯出了品牌認知高的地區所擁有的優勢。

由於公寓大廈及獨棟住宅等新建住宅的價格是有增無減,所以這兩三年將目標鎖定於既有住宅,也就是所謂的中古屋的消費者增加中。根據不動產流通經營協會的調查,購買中古屋的前三名理由各為「因為此物件位於想居住的區域」(64.3%)、「價格合理」(54.7%)、「物件條件良好」(44.6%)。決定購買的順序先是地段及合理的價格,再來才是房屋的品質。

由於2016年反映出了這樣的趨勢,因此政府也於5月通過修正不動產仲介法案(宅地建物取引業法),以促使物件狀況檢驗之活用。物件狀況檢驗結果必須做為重要事項說明給買方。這個做法的用意是在於讓中古屋買賣程序能夠更加地順暢、安心及安全。

而建商則有義務向賣家與買家確認是否實施物件狀況檢驗。實施物件狀況檢驗後,建商則必須將其調查結果寫入重要說明事項中向買方做說明。物件狀況檢驗相關法規預計於公告後兩年內實施。

全球都市綜合實力排名第三名

\東京「居住力」排名上升進而帶領整體排名前進 

在森紀念財團都市戰略研究所所公布的「2016年全球都市綜合實力排名」中,自調查以來連續8年排名第四的東京躍居第三名。東洋大學教授、慶應義塾大學名譽教授,同時也隸屬於森紀念財團的竹中平藏所長對此表示,「雖然眼下來說宏觀因素影響較大,但放寬核發外國人簽證條件等,可以說是自主性行動所帶來的成果,而日圓貶值也使外國觀光客增加」。東京在用餐及購物部分也獲得了高度評價,去年原本第六名的分類「觀光客」今年則攀升到第五名。

在受訪外國人對於東京的印象部分,東京雖有著代表著擁擠的「Crowded」形象,但同時也具備著井然有序「Organized」-效率與秩序兼併的都會形象,同時讓人連想還有技術、現代等形象。

在這次的綜合排名名次中值得注目的是「居住性」的攀升做出了不小的貢獻。去年分類排名為第15名的「居住」今年則躍升到第6名。這是居住成本的租金及物件水準評分大幅上升,還有以人口為基準的殺人刑案數、災害脆弱度等安心、安全觀感以及上升的就業環境評分帶動了名次的前進。

而租賃住宅的租金水準為每月租金1,920元美金,比較去年便宜了570元美金,租屋房源的取得變得較為容易,這部分也受到了青睞。但由於這部分是以2015年的匯率浮動所算出的結果,所以受到去年日幣貶值因素極大的影響,如果統計採用了目前日幣升值的匯率的話,則不一定可以獲得相同的評價。這讓人不禁開始好奇起明年的排名評價。

由信義房屋提供及轉發

20161017  2016年基準地價:投資熱錢流入,市中心地價似乎已達高峰「商業地段的銀座、住宅地段的千代田區番町有泡沫化跡象」
在國土交通省9月下旬發表的2016年7月1日為止的基準地價中,全國商業地段較前年些微上漲0.005%,是9年來第一次上漲。其原因為訪日觀光客的增加來帶動商業店面與旅館的地價上漲。全國共有2萬1675個調査地點,其中在東京圏內的商業地段調查地點中有約75%為上漲,其幅度為2.7%,至今已連續4年上漲。在負利率等因素的背景下,除了東京以外的中核都市也流入投資熱錢。札幌、仙台、廣島、福岡這4個城市的商業地段的漲幅率為6.7%,遠超越三大都市圏(東京、大阪、名古屋)的2.9%。隨著市中心地價高漲,開始瀰漫出已達高峰的氣氛。


東京的住宅價格開始調整 因大型不動產公司與大樓租金支撐,持續強勁


東京23區的商業地段去年漲幅率超過4.0%,上漲到4.9%。仔細觀察東京圏內的漲幅率可發現,前5名皆位於銀座地區,其中漲幅率第1名(27.1%)的是銀座6丁目的2250萬日圓。漲幅率第2名(25%)的銀座2丁目每平方米為3300萬日圓是全國最高的基準價格。銀座地區因為外國人觀光客的增加帶動了消費,除了品牌專賣店等免稅店的接連開幕,再開發案也給了一把助力。而銀座所位於的中央區整體也漲了10.4%,成為23區中漲幅率最高的區域。


東京圏的住宅地段也同樣顯現0.5%的小幅成長,已連續成長三年。而漲幅率前5名中的前3名為千代田區(六番町、三番町、二番町),第4名為目黑區自由之丘2丁目,第5名為千葉縣木更津市。千代田區番町強勢佔了前3名,其中第1名的千代田區六番町6丁目的漲幅率為11.3%,每平方米為363萬日圓。千代田區三番町9丁目為265萬日圓(上漲11.3%),由於漲幅率僅低於第1名萬分之幾,故幾乎是與第1名持相同漲幅率。由於全國的雇用環境改善、住宅貸款減稅等政策為住宅需求帶來支撐,就整體上來說,住宅地價的底部支撐強勁。


目前為了迎接2020年東京奧運與解決訪日外國人增加所造成的旅館客房不足問題,商業地段正不斷地進行開發,而辦公大樓的空屋率也大致呈現下降的趨勢。故可以看出熱錢明顯湧入市中心。根據國土交通省表示,部分區域的租金行情已有改善,整體來說可以觀察到商業地區的收益性提高。


但另一方面也有不少意見指出,目前市中心房地產市場瀰漫出已達高峰的氣氛,「商業不動產有過熱的感覺」。例如在港區六本木與品川區大崎區域辦公大樓每坪租金已達4萬日圓。國內證券有見解指出:「價格、租金都已經到達天花板了。雖然警戒程度依區域而不同,但到明年春天國土交通省發布公告地價前的四個月內價格調整轉強的機會應該不大。而且大型不動產公司在辦公室租金行情上態度也還很強硬。但是若把時間拉到半年甚至一年以後,就有可能會看到價格調整的局面了。」


住宅市場上已經出現了這樣的徵兆。住宅市場比商用不動產更早一步進入高峰,東京23區的中古住宅大樓價格已經進入了價格調整局面。根據東京KANTEI所公布的8月份數據,價格是與上個月持平的5279萬日圓。東京都心6區(千代田、中央、港、新宿、文京、涉谷)則為7203萬日圓,相較於7月微漲0.3%。


心齋橋、難波、大阪需求旺盛 中古住宅大樓市場呈價格上揚局面

大阪圏的商業地段中,大阪市上漲8.0%,遠遠超過去年6.1%的漲幅率。其原因與東京相同,因市中心的外國人觀光客增加,帶動店面、飯店的需求提升。特別是心齋橋、難波、日本橋一帶的店面、飯店需求旺盛。又因為最近幾乎沒有新的辦公室供給,辦公室空屋率也正在下降,故投資需求穩健。而高樓層住宅大樓建築用地等需求也反映在住宅大樓用地上。


最高價格的地段是位於2013年在大阪車站前開幕的大型商業大樓「GRAND FRONT OSAKA」,其價格為每平方米1320萬日圓,連續3年蟬聯大阪府地王。而大阪圏內漲幅率最高的地段是心齋橋地區的大阪市中央區南船場3丁目的28.9%,其每平方米的價格為535萬日圓。 京都市的商業地段上漲6.5%,自前年起已上漲3.8%。京都市的11個區也全部上漲。隨著來自國內外的觀光客增加,支撐起住宿與消費需求。除了飯店幾乎客滿外,下京區的四條通的步道拓寬工程的完成也提升了中心商業地區的繁華。


而住宅地區的住宅大樓比透天厝還來得受歡迎,對於通往市中心之交通便利區域的需要帶動了地價上漲。大阪市與神戸市的漲幅為0.5%、京都市為0.6%,呈現穩定上揚的趨勢。其中大阪市大幅上漲區域有福島區的3.9%、浪速區的3.7%、北區的4.3%。除了分讓住宅以外,投資用住宅大樓(租賃)的需求也帶動了上漲幅度。兵庫灘區雖已大幅上漲了3.3%,但受住宅大樓、透天厝需求與東海道本線摩耶車站開站所帶來的住宅需求影響,故仍持續上漲。


與東京不同的地方為大阪的中古住宅大樓價格仍看不到進入調整局面的跡象。根據東京KANTEI的8月價格調査,大阪市中心6區(福島、西、天王寺、浪速、北、中央)最近3個月與1年前的做比較,每月約上漲了19%。大阪市為2888萬日圓(上漲0.9%),已經連續上漲20個月。與1年前相比,大阪市6~8月的3個月皆維持21%以上的漲幅率。由此可見中古住宅大樓價格呈現西高東低的趨勢。

由信義房屋提供及轉發

20160518  追尋關西市場的潛力 大阪梅田將成為關西經濟圈的原動力
日本因訪日外國觀光客的到來而變得更加熱鬧了。不僅是東京,北自北海道,南至九州、沖繩等擁有主要觀光景點的地區都湧入了人潮。而在這之中,又以擁有多數世界級觀光景點的關西圈備受矚目。海外投資客的不動產投資需求也由東京擴展到以大阪為中心的關西區域。這一次我們試著針對大阪的都市潛在性成長程度做出了概況分析。


外國客行銷效果促使都市活性化 地價、租金上升幅度徐緩增加中


2020 年東京奧林匹克運動會舉辦在即,如果能多加利用奧運效果,不僅東京,連關西圈也能從中受惠。由外國人的角度來看,東京和大阪、京都的距離並不算遙遠。我們可以期待外國觀光客在奧運觀賽之餘,順道造訪京都、大阪等觀光景點,因此一般認為關西圈的觀光需求將會成長。而京都與大阪各自的觀光需求本來就已經非常地顯著。

在這樣的情況下,在觀察國土交通省於今年春季所發表的公告地價(以1 月1日為時間點)後,可以發現大阪府商業用地部分已連續三年呈現上漲。而地價上漲率之冠為大阪市中央區心齋橋筋2 丁目,比較去年呈現了45.1%的漲幅。這正反映了外國客行銷所帶來的外國觀光人潮,進而帶動了當地店面需求的效果。


上述的情況同時也能在其他價格指數中獲得證實。根據一般財團法人日本不動產研究所公布的「都市地價指數」,2014 年3 月的調查報告中顯示,大阪府在闊別6 年後價格指數呈現上升,且漲幅持續擴大。


而在日本不動產研究所於4 月20 日公布的最新商辦租金預測中,大阪商業區由於在2018 年前的新供給較少,所以租金漲幅被預測約為4%左右,到了2019 年以後將會出現大量供給,因此租金漲幅估計將會暫緩。同時2019 年的空置率將因微幅增加的新供給而呈現持平,租金部分則預估會有近2%的漲幅。2020 年部分則估計有約莫1~2%的微幅上漲。


2013 年落成的『GRAND FRONT 大阪』商辦租金成交行情一般被預估落在2 萬~2 萬5 千日圓左右,本大樓所在的北區空置率也慢慢地降低中。但是在淀屋橋、本町所在的中央區以及西區(肥後橋、四橋等)等區,由於出現租戶搬遷至新落成的商辦大樓的趨勢,因此產生了二次空置,租金也呈現下跌。承租方對於商辦物件的篩選越漸明顯。大阪商業地區的商辦新供給量在2016 年為0,但接下來直到2019 年的這三年內,預定將逐年出現5.5 萬坪、3 萬坪、7.5 萬坪的供給量。


期待與東京一樣的集中聚焦效果 改善核心分散化的現況,導向成長


在進行各式各樣的調查後,發現關西圈在未來地區差異化的情況將會持續擴大。大阪車站前的整頓工程即將啟動,以中長期來看,商業區將會集中到大阪車站前區域。

一直以來,不少人認為關西經濟圈的問題在於,大阪市、神戶市及京都市三個都市分散了業務核心,以致業務集聚效果無法得以呈現。但由於京都都市活化較為遲緩,也因此相對強化了集中於大阪市的現象。實際上,目前公寓大樓的供給集中於大阪市中心以及交通便利性較高的區域,銷售上也以與市中心連結良好的區域的銷售狀況為佳,呈現正向成長。


大阪的業務核心雖分散於梅田及難波兩區,但以都更狀況就能清楚了解到,大阪的集中化現象明顯落在梅田一帶。大阪的商務市場量較東京小。大阪在商務市場量被侷限的情況下,卻一直以擁有梅田、難波兩個業務核心的狀態,在關西經濟圈(大阪、神戶、京都)中與其他兩個都市相互抗衡。瑞穗證券市場情報戰略部的高級研究員石澤卓志先生表示:「如果關西經濟圈也產生了如同東京圈一樣的集中聚焦現象,關西經濟圈也能夠發揮集聚效果。」他指出了梅田的集中聚焦現象將成為關西經濟圈的原動力。以往關西經濟圈總以神戶為領頭羊,神戶的都市經營成果甚至讓他被比喻為「神戶株式會社」。而近年來逐漸浮上檯面的梅田集中聚焦現像背後,神戶在阪神大地震所受到的影響或許也是無法否認的原因之一。


這邊補充一個題外話,梅田的集中聚焦現象並不太受到關西經濟圈的商業人士的歡迎。大阪地區較有歷史的企業大多集中在南部地區,而梅田則以新進入關西的企業為主,較有初來乍到的形象。這也讓老企業對於往梅田發展抱持著進退兩難的複雜情緒。 另一方面在京都府的部分,這一次的公告地價整個京都府整體比去年上漲,是睽違八年後的正向成長。商業用地部分上漲3.2%,為連續三年的正向成長。這是因為外國觀光客等的需求所帶來的結果。特別是京都市地區上漲了5.0%,中京區等中心五區上漲了6.3%。京都府有著作為世界知名觀光景點的強項,並持續吸引國內外觀光客的造訪。


但是,京都古都的條件也增加了此地都市開發事業的難度。商辦大樓新建案的開發及供給較為困難。此外,也有些看法認為,即使有了新商辦供給,招租上也非易事。這是因為京都本身有著許多歷史古蹟,官方與民間也都一致傾向重視保護歷史,因此也較無發展新集聚產業的構想。 在住宅市場部分,對於京都的適居性則有各式各樣的評價。比方說,以觀光目的造訪京都固然不錯,但是要將京都做為定居場所來做考量的話,則必須受限於許多限制和束縛,因此也有些人認為京都並不能夠被稱為易於居住的城市。


珍惜使用古老資源的方針並沒有錯。比起朝著具備著居住、辦公、商業設施,娛樂性一應具全的經濟都市東京、大阪方向發展,京都應該會持續以觀光產業為主並摸索出其獨自的經濟成長模式。

由信義房屋提供及轉發

20160225  近畿地區住宅大樓大型再開發案提升市場關注度
隨著2020年東京奧運開辦在即,以東京都內臨近賽事舉辦場地的灣岸地區為首的住宅大樓新建案價格,在這三年內已上漲約三成。鑑於房價受土地及建材價格提高影響而上漲,一般受薪階級家庭已無法輕易出手,因此新建案整體推案量呈現緊縮。然而,各大不動產公司相繼開發鎖定富人或所得水準較高客群的超高層大樓或大型住宅大樓建案,也相繼於推出首日旋即銷售一空。業者傾向只在熱銷地段推出建案,而此一趨勢不僅出現在東京,就連涵蓋大都市大阪府的關西地區也不例外。

 京都市建案銷售聚焦稀有性

西日本最高價建案仍在銷售當日售罄 

即使有些住宅供應商對於少子高齡化衍生的影響,以及團塊世代(二戰後嬰兒潮)孫執輩購屋意願保有疑慮,但部分地區的銷售成績依然亮眼。不少在地不動產業者認為,「京都、神戶或北攝等地區的建案銷售表現佳。成功招攬大學設校的高槻市及茨木市也可望重現榮景」。

 大型開發商的推案速度隨著都更計劃而加速。GRAN FRONT OSAKA在2013年4月26日啟用,日本第一高的商業大樓「阿倍野HARUKAS」在隔年正式營業,而去年11月則有在大阪萬國博覽會舊址興建的大型商業設施EXPO・CITY開幕等盛事接連登場。在上述地區推動的超高層大樓及大型建案也帶動住宅大樓的普及。由朝日新聞社出資興建的「中之島Festival Tower West」預計將在2017年春季完工。附帶一提,GRAN FRONT OSAKA的商辦進駐率已達九成。

 關西地區的建案中,像是三菱地所Residence在京都御所及京都御苑等具日本代表性的觀光勝地,推出預定在2017年3月完工的「The Park House京都鴨川御所東」建案(總戶數85戶、銷售住戶75戶)正在興建。此建案在去年12月6日第一期銷售26戶,因面向鴨川的稀有性深獲好評,即使單戶最高售價高達7億4900萬日圓,創下西日本房價紀錄,仍在銷售當日全數售罄。最普遍的價位是6400萬日圓。調查公司MRC表示,這是自2004年以來,第一棟面向京都市鴨川河岸的住宅大樓預售建案。在第一期銷售前,已有約350組客戶前來參觀樣品屋,單戶的購屋抽籤倍率最高也來到5倍。觀察有意購屋的客群屬性,以50到59歲的人佔最多數,高達四成,其中有兩成是京都在地人,相較之下,東京居民卻有三成,東京富人的購屋需求也是此建案的銷售特徵。

 大阪市臨近辦公商圈的住宅建案仍顯超值

坐擁高級住宅區的神戶市建案也搶手 

不只京都,大阪市等近畿主要城市的住宅大樓也吸引日本國內外富人客群前來探詢。在大阪市及神戶市等大城市市中心,也持續出現超高層大樓建案。尤其是大阪市,緊臨職場的辦公商圈附近之住宅大樓房價超值,客群也以年輕人為主,讓人再次體認大阪市的強大生活居住機能。若觀察近來住宅大樓每坪單價,會發現相對於京都市每坪單價300萬日圓,大阪市每坪230萬日圓的價位更顯平易近人。

 根據不動產經濟研究所公布數據,顯示近畿地區2015年整年已售出的住宅大樓有1萬8930戶,相較於2014年增加116戶。大阪市區(成長14.6%)與兵庫縣內(36.1%)這兩處均有增長。每戶平均總價(3788萬日圓,較前一年上漲3.9%)與平米單價(58.2萬日圓,較前一年上漲10.2%)已連續三年上漲。其中,尤以單價漲幅大,也可看出建商因應地價與建設成本提升,又為了緩和總價上漲幅度,而努力減少單戶面積之企圖。

 去年12月單月市場動態顯示單戶均價為4525萬日圓,較前一年上漲16.9%。單價也上漲至66.2萬日圓(16.5%),而且已連漲6個月。後續將由大阪市等地物件扮演火車頭角色,預估2016年的銷售戶數將比前一年增長5.7%,上看2萬戶。顯見近畿地區主要城市,由透天住宅轉居住宅大樓之趨勢正逐步發展。

 不動產調查公司東京KANTEI調查日本全國住宅大樓普及率,發現以個別行政區而言,在2015年是由東京都千代田區拔得頭籌,其普及率為84.83%,而大阪中央區(68.53%,排名第四)、大阪市北區(56.10%,排名第六)、大阪市西區(55.31%,排名第七)、神戶市中央區(54.28%,排名第八)這四個行政區皆在前十之列。對比2014年的成長率可知,大阪市天王區(46.65%,排名第十四)、大阪市西區與神戶市中央區的成長幅度同樣超過2個百分點。

 以大阪「府」整體而言雖呈現人口外流傾向,但移居位於中心的大阪「市」之人數卻在增加,因此,新的住宅大樓建案供應量亦隨之攀升。大阪市之外受矚目的地區還有吹田市與島本町,這兩區的大樓化比率已超過30%。此外,以北攝為首的通勤區,也有多個地點的大樓普及率已超過大阪府的平均值。兵庫縣內的蘆屋市(43.48%)以及位居阪神之間坐擁熱門住宅區的西宮市(26.65%)、寶塚市(27.62%)的大樓普及率也相對高。

 可預期住宅大樓新建案地點將不再侷限於傳統的高級住宅區,也持續涵蓋已打出品牌的全新熱門地段。

由信義房屋提供及轉發

20150813  海外買家搶購日本房產,東京中古屋價揚近一成
日本信義每周在台北舉辦房市說明會,一場約40多人,每月約100組客戶會前往東京看屋,多數客戶仍看準日圓跌至 22 年來的新低位,想在海外找一個安全的地方停泊資金。據日本不動產市調公司「東京KANTEI」調查,在新成屋房價上漲的推升下,東京都的中古屋房價也隨之帶動,東京有六成以上區域的中古屋價格高於新成屋。日本信義社長何偉宏指出,這個現象是來自海外的新興買家所造成,初估每百戶新成交的房產就有其中兩成來自台灣及中國的買家,也打破過去大家認為在日本購屋會快速折舊的迷思。

新屋上漲帶動中古屋房價  逾60%區域中古屋房價高於新成屋 

暑假期間吸引不少欣賞日本花火季兼看屋的親子看屋團,隨著新學期的到來,也有部分家長前往看屋順便幫子女置產。何偉宏表示,今年1至7月日本信義累積成交件數達332件,較去年同期增加三成,平均一天成交1.56件。根據東日本不動産流通機構(REINS)統計今年第二季的首都圈的中古屋成交件數達8,930件,較去年同期增加8.4%,成交價格亦較去年同期上升6.7%,因消費稅調整所受的影響已不復見,若將範圍縮小至東京都23區,第二季中古屋成交3,517件,較去年同期增加9.9%,中古大樓價格已連續12個月上漲。

日本政府推開發獎勵  東京車站周邊都更夯 

日圓 2 年半來下跌了 41%,使得東京置產報酬率比在其他海外城市來的高,何偉宏指出,另一個關鍵是東京的城市面貌持續改變,有別於台北因土地取得困難而都更牛步,東京主要的都更計畫多位於車站周邊,範圍涵蓋六本木、澀谷、虎之門、品川、銀座、丸之內、有樂町等地,不少土地屬大型財團所有,加上政府推出投資獎勵-提高新宿站、澀谷站或池袋站周邊的民營企業之不動產取得稅的扣除額,都更腳步加快許多。像是東京車站周邊就有三井不動產及東京建物、三菱地所進行大規模高層大樓複合設施的再開發案,除已完工的複合商辦「澀谷Hikarie」,位於東急電鐵東橫線舊址的都更案「澀谷站南街區」也已動工,同樣是集結高級商辦、飯店及餐廳賣場的複合式大樓,預計2018年營運,可望大幅帶動周邊商店街的活化,澀谷車站周邊也將出現更多摩天大樓,深具發展潛力。 

儘管有不少人質疑海外置產的風險,何偉宏認為,東京車站周邊屬商業金融區,澀谷則是流行文化發源地之一,猶如台北西門町,透過以娛樂結合商業活動的都更模式,讓東京的未來更具想像空間。再者,日本房產普遍擁有優質的建築品質及社區管理,產品選擇也較一些新興國家更為多元,具有較高保值性,投報率也有支撐,對於國人而言,東京仍是風險相對低且適合長期持有的最佳投資地之一。

20150527  日本首季GDP及不動產投資雙成長,投資人信心增
這星期是綜所稅申報及房屋稅繳納的最後一周,五、六月份也正值繳納日本不動產持有稅費的時期,隨著未來台灣房地合一新制上路,去日本置產需要負擔哪些稅金,值得有心赴日的海外投資人關注。尤其日本內閣公佈Q1GDP較去年同期成長2.4%,連兩季上揚,創近一年來最佳表現,包括個人消費增加、企業獲利改善都是成長主因,根據「週刊東洋經濟」最新報導,Q1日本的不動產投資金額高達1兆5,400萬日圓,也較去年同期增加23%,且日圓匯率近日跌到近17年來的新低,不少人認為現在赴日置產正是時候。 

2014年外資購買日本不動產總額超過1兆1,000億日圓,創歷史新高,更加吸引全球投資人聚焦日本房市,因東京具戰略特區發展優勢,也提升外資法人對飯店等大型複合設施的投資意願。此外,新加坡、馬來西亞及中國等政府設立的基金也開始將資金投入東京都心精華地段、具保值性的標的,中華郵政先前也傳出有意鎖定投資東京鬧區商辦物件,東京的房市投資熱潮仍持續升溫。 

台日稅制大不同 事前財務評估不可少 

日本信義社長何偉宏表示,投資人赴海外置產除了預先做好資金配置規劃,對於當地的法律規定也建議請教專業人士,畢竟每個國家地區的法律和稅制都不同,且不動產交易金額龐大,稅費成本的衡量更顯重要。以東京買房為例,購入時的一次性稅費約佔成交價的2-3%,加上仲介服務手續費,另外還有每年需支付的固定稅負,皆會直接影響到投資報酬率,是事前評估財務計畫時需一併考量的投資成本。 

日本不動產持有稅費包括固定資產稅、都市計劃稅是每年五六月時申報。日本的房屋持有稅和台灣類似,台灣是以房屋現值為課稅計算標準,日本則是以固定資產稅評價額(類似公告地價)為計算稅基,由於通知書只發送到日本國內的地址,因此須設立納稅管理人。日本信義也與稅理士事務所合作,協助客戶處理稅務申報及繳納等事項,客戶即使身在台灣,也能輕鬆完成報稅。 

釐清日本稅務法令規定 尋求當地專業諮詢 

何偉宏補充說,日本的綜合所得稅是於每年二至三月進行「確定申告」,客戶若是日本包租公,就需將租金收入列入所得。此外,為抑制短期炒作,日本政府規定購屋後五年內即出售需繳交30%讓渡所得稅,持有五年以上則稅率減半,類似台灣的奢侈稅概念;至於資本利得的部分課稅,則是將房屋出售金額扣除購屋時的價格、當時的仲介費用及特別扣除額後,才是「讓渡所得金額」,計算基礎與奢侈稅並不相同。 

何偉宏表示,除了交易及持有不動產時固定產生的稅費,客戶也很常問到有關日本消費稅的問題。購買日本不動產,土地的部分不需要付消費稅,只有建築物本身需課徵消費稅,但自去年4月起,日本政府規定不動產買賣價格必須為含稅價,因此現在售屋價格都已含8%消費稅。至於一般個人轉讓自用住宅或第二棟房屋時並不會徵收消費稅。日本政府預計於2017年4月將消費稅調漲至10%,屆時將直接影響到仲介服務費、代書費、租賃管理費用等服務費用。 

何偉宏指出,海外購屋的相關稅務複雜,購屋前的諮詢、稅費試算十分重要,建議客戶應向取得日本當地合格證照的仲介經紀詢問,必要時請日本當地的稅理士協助評估,詳實了解法令規定及特定的優惠減免措施以進行節稅規劃,為海外置產做好更周全的準備。

20150423  東京首都圈連續19年人口入超,住房需求有增無減
安倍經濟帶來的日元貶值和股價走高的效應開始發酵,大量外資蜂擁而來,使得東京都等核心城市成為青年就業的首選。根據日本總務省前不久發布的2014年人口遷移報告顯示,日本人口向東京周邊集中的趨勢進一步加強,東京首都圈移入人口突破10萬大關,連續19年呈現入超,演變成人口集中湧入大城市,次級城市空屋率上升的現象。日本總務省今年2月公布的2013年住宅土地統計調查顯示,目前東京的自有住宅率僅45.8%,意即有54.2%的民眾有租屋需求。再加上安倍政府的匯率、利率雙低政策及奧運題材發酵下,皆帶動國內外資金流入不動產市場。據日本信義統計2015年第一季業績成果,今年1至3月總計成交件數達158件,平均每天成交1.75件,較去年同期增加26%,總銷金額達111億日圓(約新台幣29.2億元),較去年同期成長幅度高達70%,創下日本信義單季最高記錄,顯示國人前往日本置產的熱潮更為白熱化。

房屋自有率低、人口連續19年入超 東京住屋需求升高 

日本信義社長何偉宏表示,據日本官方發布的調查結果,東京圈包括東京都、神奈川縣、埼玉縣、千葉縣的人口淨遷入較前一年增加12,884人,總數達10.9萬人,短短5年就突破10萬人大關,日本總務省解釋為『人口正從全國範圍流向經濟正在復甦的首都圈』,東京圈人口已連續19年呈現入超,且這10.9萬人當中,就有約10.3萬是處於15歲至29歲的年輕族群,工作機會的增加帶來了大量的就業人口,使得東京人口密度不斷增大,進一步刺激了東京房市的發展。其中位於都心的千代田區、中央區及港區,有超過50%以上的遷入人口是自東京都的其他地區流入,人口遷徙情況呈現「全國人口往東京移動、東京都人口往都心移動」的趨勢,對於住宅的需求也持續升高。 

空置率低、住宅及商辦價格持續上揚 東京不動產仍有看漲空間  

何偉宏指出,近幾年日本在匯率、利率雙低政策及奧運題材發酵下,國內外大筆資金紛紛流入日本房市,市場大幅回溫,在預期土地價格可能拉升下,人力、建築成本的提高也帶動房價隨之上漲,包括東京、大阪、名古屋三大城市圈的公告地價已連續兩年上升。據不動產調查公司最新公布的資料,今年二月份東京都70 平方公尺(約21坪)的中古大樓平均價格為4,004萬日圓(約新台幣1,081萬元),月增率為1.3%,連續八個月上揚,是近六年以來的新高,然而東京都心的辦公大樓閒置率僅5%,卻創6年以來新低,在在顯示東京不動產未來仍有看漲的趨勢。 

至於持續看好的潛力區,何偉宏認為,都心五區仍是投資熱區,例如在羽田機場國際航班擴增、磁浮新幹線計畫推動之下,東京都的南部包括目黑、品川、大田等地未來將更加重要,是東京都極具發展潛力的投資熱區。以日本信義在大田區的全新推案「STATION TWIN TOWERS糀谷」為例,步行至車站僅需1分鐘,7分鐘車程即可到達品川,至羽田也只要6分鐘,地處東京玄關口的極佳位置,也是距離羽田站最近的車站前都更開發建案,並有一到三房多重格局選擇,總價介於3,950萬日圓至9,080萬日圓(約新台幣1,067萬至2,452萬元)之間,對客戶而言是資金負擔相對較輕且具未來性的購屋選擇。 

另外,不少人擔心房屋若在待租階段,是否會被日本政府加倍徵收空屋稅?何偉宏指出,日本政府將長期無人居住、缺乏維護、甚至可能倒塌或危害他人的建築物定義為「特定空屋」,即台灣俗稱的危樓或廢棄屋,為維護居民的生活環境安全並降低這類空屋的數量,因此特別立法取消特定空屋的稅費優惠,並非加倍徵收空屋稅,如果客戶購買後作為第二屋或是招租中的空屋,並不在被取消課稅優惠的範圍。何偉宏強調,投資海外不動產有必要謹慎評估,根據日本信義深耕東京多年的觀察,都心五區有許多中古屋房價已較新成屋階段時高,房子會折舊,但房價並非就會下跌,購買前做好功課、找尋值得信賴的房產業者,深入研究當地市場,選擇具有Location及建材設備的好物件,就能把投資風險降到最低。

20150305  只要買的對! 不怕跌!
日圓暴跌,許多朋友流行買日本房地產,但日本房地產因人口減少、原本空屋率高,加上供過於求這三大要素,不僅人口稀疏化的地方城市,現在已經沒價沒市,連東京、大阪的房地產也將大崩盤,而且將在二○一九年前加速,連原本被視為高收入的房租也開始崩盤,這是日本房地產業界公開的祕密,最近各大媒體相繼報導,已成日本社會公開的祕密:不動產(hudousan)不是資產而是「負動產」(也讀hudousan)!

 這種日本社會公開的祕密,專做日本房產的華人房地產業者當然不會不知道;這個冬天,有位在東京接待台灣房地採購貴婦團的業務人士,當著客人面前很老實地對我說:「我原本自己也想買一戶,現在確信日本房地產買不得,已打消念頭了!」貴婦們聽了還是照買,理由很多,像「她在東京有房子,我也想要有!」「東京房子這麼便宜,不買可惜!」 

日本人早就不大買房產,現在東京房價是靠華人爆買在撐盤,因為東京房價和台北、香港、上海等地比起來相對低,而且認為日本房租有房價的四%、五%,不像華人都市只有一%、二%,單看房租或許是不錯的投資,但現在空屋越來越多,許多華人買的房子,大多是日本人不會想住的,只好不斷降價出租,但昂貴的裝潢費、稅金、管理費、修繕支出和折舊,讓盼望房租收入卻落空的人不少。

 雖然東京熱門地區還有買氣,但這被認為是「剎那的需要」,瞬間會消失,泡沫成因是華人爆買、人手不足而造成營造費暴漲,加上對二○二○東京奧運、安倍超寬鬆政策的期待;現在住宅需求不斷大減,關東地區待售中古屋超過五萬棟,待租則超過一五○萬棟,數字還不斷上升,再加上今年三月完工大量新房子,實在太多太多了。

 房地產業者會說「只要買得對,不怕跌!」但崩盤之時無完卵,屆時脫手都難;日本、東京早已是超成熟的社會,不會因奧運就漲價,反而現在為了準備奧運人口集中東京,其後會大減,一六年起東京人口本身就會減少,到了一九年日本不僅人口大減,連戶數也開始減少,住宅市場撐不下去。

 此外,日本為了對付全國多達八二○萬戶的空屋,修法從二月起加課空屋稅,高達六倍,大量拋售現在已開始,崩盤事實上開始了;此外,為了防止投機,日本稅制是五年內轉售獲利要課三九%稅金,五年以上則為二一%,因此這一兩年投資的會在一九年前脫手,將加速暴跌,專家估測連華人投資客也會爭相遁逃,若不早收手,屆時就找不到其他華人當小老鼠了。

20140410  都心既存辦公室租金上昇
東京都心部商業大樓的租金上昇,預期景氣回復的關係,企業紛紛轉移擴大辦公室,空屋率是4年10個月以來新低。全新商業大樓租金持續上升,現有大樓租金也開始上升。知名商辦仲介公司於10號發表東京都心五區(千代田.中央.港.新宿.涉谷)3月底止的平均空室率為6.70%。都心部商辦供給過剩感變淡讓促使租金上昇。3月底平均1坪租金落在16325円,連續三個月上升。不動產空屋率在5%以下接近滿室的狀況下,租金等等交涉時,屋主較占優勢。目前都心部租金上昇幅度仍小,大部人認為之後還會持續上升。東京都以外的都市圈,大阪、名古屋等等平均租金都下滑,要讓日本全國租金上漲還需要很長一段時間。

20140406
消費稅上漲的第一個周末.汽車販賣業,百貨業等高額商品買賣店鋪到三月為止搶在消費稅上漲前購物民眾非常多,所以增稅後的消費減退顯著.另一方面,家電量販業等等則是比預期會來的好,幾乎沒有什麼差別.遊樂園,電影院等等反而來客數增加,業種不同消費稅上漲後影響差異不同,但沒有預期的一面倒狀況!
20140405
國外觀光客訪日人數急增,此態勢能夠持續多久?若要實現以觀光立國需研究的課題為何?中國知名零售業者,以亞洲旅行者為生意主力的社長羅怡文先生說到日本政府觀光局資料顯示,去年訪日人數超過1千萬人.以訪日觀光客人數超過1千萬為目標的挑戰失敗了非常多次,從失敗從思考原因非常具有象徵性意義.泰國訪日觀光客免除申請簽證等等都是政府努力的成果,但其中效果最大的莫過於日圓貶值!中國的觀光客也增加.跟台灣來的觀光客人數超過200万比起來,中國的觀光客只有130萬人,以中國人口數來看來日數非常少,但以羅先生公司的店鋪情況看來,今年1月的春節訪日中國人為主的銷售額比去年加增3~4倍.雖然日本中國因為列島主權關係,兩國關係不良好,但中國人民以接受以情況,並將政治與本身行動畫分開.日本物價便宜,治安良好,飲食購物皆方便.日本政府2020年的觀光客目標人數訂為2500萬人,此經濟效應將對影響日本全國。
20140403 景況感久睽22年的高水準
日銀1號發表3月全國企業短期經濟觀測調查,調查指出全產業況升高12%,是1991年以後最高水準.
日圓價格修正,消費意願回復,非製造業及中小企業景氣回復,只是4月開始消費稅增加的關係許多企業對未來景氣仍持審慎態度.大企業製造業5期連續改善業況判斷DI是企業對於景氣感覺得良好的減去覺得不良的結果.大企業製造業的調查結果DI為+17比前次調查上升1點.
大企業非製造產業對於景氣回復感則是+24,比前回調查上升4點.許多企業對於此狀況認為是增稅前需求量變大造成景氣感回復.市場預想會有些許下降!
20130402 亞洲區公司吸收合併率最高
日本企業在亞洲地區吸收,合併(M&A)公司率高,2013年度M&A件數比前年增加25%是歷年最高股價及收益例回復的關係,大企業以外的中堅企業M&A率也比以往增加。日本本土因經濟減速,列島問題、及對中國的問題的關係,日本企業將觸角延伸到東南亞,例如東京三菱銀行合併了泰國有名的銀行等等
20130327 消費稅增加輕微影響約3成
日本經濟新聞社22號針對社長100人做問卷調查,增稅前造成需要增加的答案是全體的三分之二。簡單來說認為增稅後對2014年整年業績造成的影響大約是5%左右甚至是沒有影響!認為國內景氣至九月份左右都還會持續升高的人約占55%。各家企業對於增稅後的應對是增加新產品以促買氣,另外也有許多企業認為消費稅增加也不會造成太大影響,所以也不會有特別的應對。1997年3月消費稅從3%增加到5%時大型量販店的販賣額比前年同月比多出14%,增稅後的4月減少了8%。汽車、家電等業績則是長期低靡,最主要原因是不景氣的關係。經營者大多認為此次消費稅增加所可能造成的影響比上次低。有百分55.4%的人認為國內景氣到九月會感覺到改善,到年底12月則有74.3%的人認為寄寄會改善。經濟改善的最主要原因是個人消費力回復。2014年度日本經濟日報公司的營業損益46.6%認為會改善。另外有49.3%的人認為消費稅會增加到10%(預計為明年的10月) ,37.8%的人認為應該看日本經濟狀況變化而做決定,0.7%的人則認為消費稅不應該再漲。3/2的人感覺因為政府強力介入讓經濟有所改善。
20140322 區分物件求過於供
不動產經濟研究所報告指出,首都圈今年二月份販賣的區分物件比起前年減少24.1%,去年春天以來就如不動產公司預期,房價上漲、房貸利率降低等原因,使不動產買賣情況良好,而不動產公司自身擁有的物件數也創下20年來新低,造成產品(不動產)量不足以供給需求量。雖供給不足,但消費者購入意願仍十分強烈。今年二月分販賣的區分物件數2651戶,成交率約80.6%。自從雷曼兄弟後房事低迷,當時物件庫存量也膨脹增加了三分之一。不動產業界對於之後需求恐減少等問題持樂觀態度。4月份開始雖然消費稅增加至8%但房貸減稅也擴大實施中,讓現金不足及中低收入戶有機會能貸款購屋。今年春天各大不動產業者也針對大型物件開始販賣。目前開發中東京灣1420戶超高層物件的預售屋於21日開設,而近半年內將近有9千件要求詳細資料的消費者。大家也非常注意3月以後的動向。19日發表的近畿圈(大阪)2月份販賣戶數減少了21.2%,和首都圈比起來不動產界競爭較激烈。消費者搶在去年年底消費稅增加前爭相購入物件,導致今年3月前購買率下降。
20140320 都心回歸鮮明
東京都內2014公告地價,全用途平均價格比前年多出1.7%。住宅地、商業地:千代田、中央、港區三區的成長有回歸為都心的傾向。因景氣回復關係,高級住宅買氣良好,一部分是搭上奧運的順風車。通勤輕鬆、到各地購物便利!一位在去年夏天,千代田區內高級住宅區『番町』購入超過一億円物件的30歲女性說:非常滿意在此區購入物件,因為此區資產價值下降幾乎是不可能的事。都心內高級物件的人氣升高其中緊鄰皇居的價格最高達2億7千多萬。此物件在去年9月開始販賣,推出後立即搶購一空,申請的人大多為醫生、律師,企業經營者等等高富裕層人士。申請人數達到物件總戶的五倍之多。同一公司這一年間在西麻布、白金、赤坂等地區推出的高級住宅,販賣期間皆比往年短。JR飯田橋前站因為便利性高的關係,富裕層在此區購買物件需求多。今年東京23區全體住宅地價格比前年高出1.8%。不動產調查公司表示,都心便利性高的關係土地價格也比其他地區更快上漲。另外中央區臨海地區部分因奧運關係土地價格上漲。2020年選手村及大會地點在晴海地區,所以目前此區正在進行許多建設及建造大型住宅。不動產公司表示最近每個周末的說明會皆客滿,客群從年輕的夫婦到年長的客人都有,大多數客人都是因為期待奧運位此區帶來完善的整備。此次公告地價除一部分地區外其餘皆上漲,只是即使現在東京都內地價有上漲的情況也無法達到在雷曼兄弟前的土地價格。
20140307 東京大樓協會調查:23區租金上限,下限皆上昇
東京都23區一坪的租金(含管理費)上限在2万6134円比前次調查增加460円,下限在1万6216円比前次調查資增加637円。上限連續3期下限連續5期金額上昇。其中都心5區內的千代田區、新宿區更是大幅上升。依據此報導推測都心5區較新的房子租金昇高,空屋率降低。反觀舊房子則有租金變動不易空屋率增加的情況!
日本經濟新聞 2014年2月27日
標題:因租金有上漲趨勢 多家企業辦公室趁此遷移!景氣復甦帶動房地產,租金方面亦有上漲的趨勢,許多企業趁現在將辦公室遷移到新的地點。耐震大樓、近車站、便利性高…是各企業選擇新辦公室的重要條件。辦公室專營仲介業者表示、關東1都3縣(東京、神奈川、千葉、埼玉)2013年辦公室轉移的件數約有1200件,比較去年增加6%。從可感受到景氣復甦的2012年開始,辦公室轉移契約一直有增加趨勢,去年秋天更是大幅度的增加。各大企業均表示要趁租金還未上漲前將辦公室遷到更佳的地點。三鬼商事(仲介業者)表示:1月底東京都心五區每3.3平方公尺的平均租金為1萬6242日円,雖比高租金時期〈2008年8月〉低了3成左右,但部分大樓的所有者租金正打算往上調整!
2014.2.14 日本経済 住宅型大樓熱賣中
東京首都圈內的大樓型住宅公寓熱賣中。據不動產經濟研究所、本月13日的發表、1月份開始販售戶數、比去年同月增加6.1%約1826戶。去年10月消費增稅特例措施中止後上昇率有漸緩現象。今後也希望實施買房貸款減稅、維持經濟景氣水準不下滑。東京首都圈的販售戶數、已連續9個月持續增加中、增加率雖然10月到11月間下滑2成、但仍比1997年因消費增稅特例措施中止後、而大幅度下滑時稍加穩定。售出簽約率78.6%、 與低靡期相較下上昇70%。住友不動產於本月13日的決算發表中強調、貸款減稅的措施、並沒有在增稅之前感受到買氣有下滑的影響。住友不動產也預備將在東京、晴海及川崎市的武藏小山站周邊進型大型物件的販售計畫。東京建物於2013年12月間 共賣出1920戶、比前期增加近7成。與豐島區役所一體開發的高層住宅公寓於七周內全部售出。相對的近畿地方、1月的販售戶數降低21.4%約只有718戶 。增稅之前也有明顯的波動。埼玉縣1月的販售戶也與去年同月比下降8%、簽約率亦降低六成 。與首都圈相較之下近畿地方購買力低、價格上漲因此消費者減少、而今後近畿地方的需要動向將成為焦點。
20140213 新聞摘要 不動產買賣增加6成
國內期待景氣回復而使房市活絡了起來!2013年日本不動產買賣額比2012年高出約6成,逼近四兆日圓。低利率的原因使資金方便調動,不動產投資信託公司、外資基金公司的需要,使得辦公室、物流設施活絡,預測今年度不動產的買賣額還會增加!根美國調查公司報告顯示,不動產買賣最為活絡的是辦公室(約增加一兆八千萬)。知名不動產公司報告指出,東京都都心五區辦公室空屋率由去年12月統計時的7.3%,比一年半前下降了2.1個百分比。東京地點優的房價也有回復的傾向,投資報酬率的改善最適合投資計畫。投資物流設施的投報率比投資辦公室多出1個百分比。對購買部動產的人來說,REIT的存在感愈來愈高。日本銀行大規模放寬融資條件,促使資金調度更容易,增加了REIT投資易度。不動產証劵化協會報告指出,REIT在2013年資產取得額約2兆2千億左右,比2012年高出2.8倍,創下最高紀錄。Sony、Panasonic在東京都內大樓賣出時,投資家們也是以REIT的方式連合買入。在金融危機時管控投資的外資系基金也再次運轉了起來。香港、中東等國家以REIT的方式買取東京都「軍艦大樓」,買賣金額為1170億円,是去年最大金額的買賣。去年7月時統計三大都市圈(全用途)基準地價,睽違五年地價呈現上升狀態。若不動產投資資金能持續下去,地價也將持續上升。政府的成長戰略以及企業業績回復緩慢的原因造成投資主要的金融產業不穩定,相反的不動產市場可能會逆向向上發展。
20140210 新聞摘要 世界瘋日文
學習日文的人在世界中廣佈,2012年度調查顯示,全世界日文學習者比2009年度增加9.2%,達到399萬人。以前學習日文的國家多分部在東亞洲,現在除了東亞洲外東南亞的人數也大為增加!北美、歐洲則是透過日本的漫畫、動畫、音樂增加了對日文的興趣。若學習日文的人在世界上持續增加,將促成日本企業走向國際化!
日本經濟新聞2013/2/3 閃耀奧林匹克再開發
東京、大阪都心部大型大樓大廈正一步ㄧ步循序建設中!東京灣沿岸預測今後數年將會有1万5千戶左右受到開發建設。2020年東京奧運相關設施,公共交通機關等,皆相繼準備進行大型再開發。住宅區也將更便利!著名總合建設開發公司以港區、中央區、江東區灣岸部為主的開發計畫以完成統籌部分,具體計畫完成案件有1万2千多戶,細節未定部分則超過1万5千多戶。2013年平均房價價格為5557万円,比2012年高出1成左右!奧運時充當選手用的選手村奧運結束後轉為中層民間住宅的統合約有2万戶左右!住友不動產將於晴海選手村附近開發含有大型溫浴設施的大樓2棟,約1450戶。年初開始接受參觀預約,周末時期更是額滿狀態。消費者期待著為舉辦奧運所整備建設的公共設施,進而帶動周圍資產價格的上昇。倫敦舉辦奧運時,選手村附近的住宅價格上昇五成,倫敦全體的住宅價格均上昇。關西今後以大阪為中心預測将開發一萬戶左右,不動產經濟研究所於去年3月底統計2014年以後完成建設的物件,就已有1萬1200戶左右,而辦公大樓部分供過於求因此一部份將改建為住宅型大樓。不動產公司今後也將以都心部的大型大樓為主。據長谷工總合研究所的報告,2013年販賣的住宅物件中20層樓以上的大樓型住宅就佔約20%。 不動產公司亦擔心會不會有供過於求的狀態,目前慎重處理中。
20140121新聞摘要 建設費用上昇連帶影響廣大!
因東日本大地震的影響,復原所需的資源、人事費上昇。再加上景氣復紓,奧運等關係,預期今後還會持續上漲。建築材料價格攀升、工人薪水上漲連帶影響的範圍廣大。日前政府公開招標的工程(縣立兒童醫療中心、中央卸貨買賣築地市場遷移案)都因成本集預算關係而流標。日本政府也針對此問題做出調整招標金額等措施。建設費用、員工薪水上漲,預計將會帶動日本的經濟已及不動已久的不動產價格。
20140128新聞摘要 即使是現在的日本,不停的再開發城市,但跟川崎一樣變化這麼大的地區也非常稀少。
川崎市
中央部武藏小杉車站前100M以上大樓持續建築中,地價上漲程度和最想要居住地區的排名中,川崎市的上昇率全國排名的前幾位。2003年的川崎市,只有一棟超高大型大樓,現在已增加到九棟,預計在2018年時會增加到15棟以上。2003年的川崎市,可利用電車數只有5條線路。目前可利用線路持續增加中。預計在2015年,將會增加到15條線路可以利用。去年春天位於橫濱的不動產公司表示:在東京都23區外圍找房子的客人急速成長,其理由是比都心便宜許多,交通也越來越便捷。已東京急行電鐵武藏小杉站半徑500M內來說,高層住宅大樓的入住人數就已經成長超過2万人!依此情況看來房價還會持續成長!
 
台北会社 台北市大安區信義路四段6號6樓 電話 02-5558-7512(中文)
東京本社 株式会社アルケミスト 東京都中央区日本橋小網町8番2号 BIZMARKS日本橋茅場町609室 電話 03-6403-4983(日文)
大阪会社 株式会社パシフィック不動産 大阪市中央区上町 B -8 番 クリエイト上町 ビル 6F 電話 06-6777-3960(日文)
上海聯絡處 電話 021-5285-3925 (中文)
不動産管理会社(直營) 有限会社アイコーポレーション 埼玉県越谷市南越谷1-3-23 電話 048-987-4134(中文)
營業時間: 周一至周五 09:00-18:00

© 2018 愛華德福不動產經紀有限公司 ALL RIGHTS RESERVED